2020年上半年按市回顧

日期：2020-07-13

今年全球市場環境受新冠肺炎疫情影響，本地經濟亦受打擊，但疫情較歐美等國輕微，亦較快速緩和，樓市累積購買力釋放，用家抱着趕緊在樓價轉升前入市的心態，樓市較其他市場提早於第2季出現顯著反彈，二手交投轉旺。但受限聚令措施影響，發展商紛暫停開售樓盤，直至5月疫情緩和才重啟新盤銷售步伐，樓市氣氛轉好下，5至6月份新盤銷情亦相當理想。

根據金管局住宅按揭統計，今年上半年按揭申請量自3月起已回復萬宗以上水平，隨着今年第2季起樓市交投轉旺，料第3季按揭登記量會將顯著增加。上半年新取用按揭數字料出現負增長，將較去年同期減少約兩成，但受惠樓市快速反彈，來自一二手市場按揭量實質已顯著回升，上半年按揭量減幅上主要源於轉按市場萎縮，受銀行接連上調按息及削減回贈優惠影響，上半年轉按貸款量大幅減少，以銀行新批轉按金額計，預料上半年減幅達48%。

去年政府放寬按保之影響延續，統計指上半年800萬至1000萬之樓宇買賣登記顯著增加，在這情況下，亦同時拉動了按揭市場之平均按揭成數及平均按揭額增加。上半年銀行批出之平均按揭成數由放寬按保前約46%上升至5月份達58%，屬於近十年新高數字，但仍低於樓按措施前約於63%水平；而平均按揭額亦逐步增至5月份達468萬元紀錄新高水平。高成數按保用家增加下，選用較長按揭年期以減輕每月供樓負擔的人士亦增加，上半年平均按揭年期均達27年，5月份數字更達27.5年，屬有紀錄以來最長。

今年按揭市場較令人關注的是，銀行在樓市轉旺、銀行結餘上升、息率下跌的環境下卻接連上調按息及削減優惠，樓按取態亦持續保守。由於環球疫情之廣泛爆發屬前所未見，多國疫情仍嚴峻，令全球經濟受衝擊並帶連鎖性影響，經濟復甦時間難以掌控；加上中美關係越趨緊張，市場仍存多方面不確定性。即使本地疫情趨緩，但經濟已難免下滑，失業率上升，銀行面對市場潛在風險警覺性增加，在避險因素下樓按取態趨於保守。再者，今年息率向下或令銀行淨息差受壓，銀行以大型銀行為首現階段對於控制資金成本重要性放前，在大型銀行具指標性調整下，其他銀行亦相續跟隨調整按揭。今年銀行接連調整按揭後，一般400多萬按揭金額之按息由年初約H+1.3%上調至H+1.5%，現金回贈由高達貸款額1.5%降至0.2%，600萬以上較大按揭金額之按息可低至H+1.45%，現金回贈提高至0.5%，而大型銀行之轉按現金回贈則一律降至0.2%。今年銀行除了進一步控制資金成本，亦反映銀行看淡轉按業務，並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭收益的經營環境。

儘管今年銀行上調按息，但實際加幅輕微，僅累達0.2厘，美國大幅減息令港元拆息跌幅亦擴大，足令H按息跌幅抵銷銀行加息幅度之餘，亦較年初享有減息幅度，現時調整後之市場H按息仍低至1.69厘至1.89厘，較年初封頂息率水平2.5厘等同可享減息0.61厘至0.81厘，用家仍受惠於減息，故此銀行上調按息對樓市未構成影響。今年美國為應對新冠肺炎疫情累計減息達1.5厘至歷史低水平，原則上港息應貼近美息，但去年第四季至今港元拆息持續高於美息，反映銀行保留資金意欲較大。隨着港元呈現強勢，金管局已多次向市場注資，銀行結餘由今年首季約540億元回升逾倍至1,600多億元水平；銀行流動性顯著增加下，與樓按相關的1個月拆息由年初高逾2%水平降至最近為0.38%，港元拆息逐步回落至較趨近美息。

美國疫情仍嚴峻，超低息及寬鬆貨幣政策須長時間維持，美國聯邦儲備局已預計目前低息水平須維持至2022年，並持續無限量QE，港息跟隨美息下，意味本港息率在較長時間仍維持甚低水平，近月樓市向好，或吸引部份資金流入樓市，對樓市帶來支持。近月拆息下跌令H按息自4月底起跌穿P按封頂息，並與P按息差拉闊，在H按減息優勢下，H按市場比例由年初約80%推升至5月份達91%，相信今年H按仍會繼續主導巿場。