銀主盤買唔買得過？

媒體不時出現銀主盤平賣、低市價成交的新聞，令坊間產生銀主盤便是「平貨」的錯覺。然而銀主盤不一定平，若一心打算「執平貨」而不了解單位背景及現況，更有可能得不償失。

 

當經濟轉差，業主未能償還物業貸款，俗稱斷供，被借貸方（多數為銀行）入稟法院沒收單位作為抵押品出售時，單位便稱為銀主盤。銀行一般會將單位以市價放售，但由於所屬屋苑的其他單位估值，可能仍是根據升市時的成交數字而滯後，故銀主盤的定價有機會比同類單位估值低，因而被視為「低市價」。其實，座向、樓層、景觀以至裝修等亦會影響其價值。

 

此外，購買銀主盤一般是在拍賣行競投或透過代理將標書交予銀行。假設銀行叫價600萬元，有買家出價560萬元，若收不到其他叫價更高的標書，而銀行與業主均接受560萬元，買家便算是以低市價購入單位，但若然單位搶手，價位亦有機會被搶高，故銀主盤不等於一定平。

 

小心物業是否仍有債項在身

 

而購買銀主盤時，進行查冊是非常重要，買家應瞭解單位成為銀主的原因，其按揭狀況、有否欠債及債務是否已還清，有否涉及官司、未解除法令及其他政府部門發出的指令，業權是否完整等。買家宜委託代理行、拍賣行或律師做查冊，若發現涉及僭建或樓契缺失，有可能會影響按揭申請。

 

另一較常見的陷阱位是管理費及雜費。銀主盤售出前，可能已被丟空一段時間，期間無人繳付管理費、水電費、甚或大廈維修費等。而銀主盤買賣合約上，一般會列明交易後舊有銀主不再承擔相關單位任何債務，故若然被追討未繳費用，或需由新買家負責。買家宜先向代理或律師了解單位涉及之債項，並預留相關資金。