房地產發展 =「大堆頭，大製作」？

筆 者 近 日 有 幸 被 一 所 位 於 華 南 地 區 的 重 點 大 學 邀 作 講 座 嘉 賓 ， 話 題 當 然 離 不 開 房 地 產 了 ， 而 當 日 焦 點 是 探 討 房 地 產 風 險 之 問 題 ， 以 及 有 甚 麼 辦 法 可 減 低 部 份 風 險 。 過 程 裡 有 聽 眾 作 發 問 ， 以 下 是 一 些 值 得 注 意 及 探 討 的 ：

1. 房 地 產 發 展 不 一 定 是 「 大 堆 頭 ， 大 製 作 」 = 席 上 有 人 在 規 模 較 小 的 房 地 產 發 展 商 裡 工 作 ， 覺 得 很 難 與 大 發 展 商 兢 爭 ， 且 地 塊 不 少 亦 偏 大 ， 動 不 動 便 是 數 十 萬 平 方 米 ， 所 須 資 金 和 貸 款 也 不 菲 ， 詢 問 有 何 對 策 。 筆 者 實 質 沒 有 足 夠 市 場 資 料 可 給 其 一 個 理 想 之 答 案 ， 但 若 以 一 些 成 熟 的 自 由 市 場 經 濟 體 系 計 ， 其 房 地 產 市 場 大 多 是 大 小 房 地 產 發 展 商 並 存 ， 項 目 亦 一 樣 有 大 有 細 ， 市 場 定 位 又 像 清 晰 些 ， 及 行 業 「 入 門 」 (entry barrier / threshold) 低 些 。 舉 例 說 ， 外 國 既 有 年 產 過 數 千 住 宅 單 位 之 房 地 產 發 展 商 ， 但 亦 有 些 只 年 產 數 十 ， 或 甚 至 少 於 十 個 單 位 （ 包 括 獨 立 屋 ） 的 小 型 發 展 商 。 當 然 ， 前 者 營 業 額 多 較 後 者 高 ， 利 潤 也 應 高 些 ， 但 資 金 回 報 率 則 後 者 未 必 一 定 「 輸 洩 」 ， 因 許 多 時 侯 需 （ 被 迫 ） 做 得 更 專 注 ， 有 意 無 意 成 了 專 家 。 此 外 ， 房 地 產 發 展 不 一 定 意 味 著 須 「 買 地 起 樓 」 ， 改 用 途 或 大 興 土 木 ， 有 時 將 原 有 環 境 及 物 業 作 適 量 翻 新 ， 修 補 ， 加 入 新 元 素 等 便 足 夠 ， 「 蘭 貴 坊 」 便 是 例 子 之 一 。 當 然 ， 不 同 經 濟 體 系 在 不 同 發 展 階 段 會 有 不 同 目 標 和 情 況 ， 成 熟 市 場 之 現 象 未 必 可 見 於 還 在 發 展 中 的 市 場 。

   = 首 先 ， 根 據 一 些 公 開 資 料 及 報 導 ， 整 體 房 地 產 市 場 大 約 只 有 十 年 歷 史 左 右 ， 未 必 足 夠 察 覺 一 些 （ 假 設 存 在 的 ） 市 場 韻 律 。 第 二 ， 根 據 一 些 房 地 產 指 數 ， 各 主 要 城 市 走 勢 可 以 甚 不 同 ， 例 如 現 今 上 海 住 宅 價 升 但 深 圳 的 卻 下 降 等 。 第 三 ， 房 地 產 價 格 ， 尤 以 住 宅 市 段 的 ， 多 和 經 濟 表 現 有 關 ， 且 反 映 其 賺 錢 能 力 。 後 者 又 可 受 外 圍 內 圍 大 大 小 小 宏 觀 微 觀 因 素 ， 如 出 口 量 ， 先 進 工 業 國 經 濟 ， 環 球 金 融 狀 況 等 ， 以 及 各 市 場 （ 城 市 ） 自 身 的 情 況 ， 如 發 展 階 段 ， 人 口 人 才 分 布 ， 經 濟 優 劣 條 件 等 影 響 。 簡 單 而 言 ， 就 是 各 市 場 均 受 環 球 (global)， 地 域 (regional) ， 及 地 區 性 (local) 因 素 影 響 ， 只 是 不 同 市 場 對 每 個 因 素 之 反 應 可 有 輕 重 之 分 ， 亦 即 其 波 幅 高 低 長 短 有 別 ， 未 必 是 百 分 百 齊 上 齊 落 。 舉 例 如 美 國 ， 當 整 體 經 濟 相 就 時 ， 差 不 多 每 個 市 場 均 有 升 價 現 象 ， 但 幅 度 及 持 久 力 則 不 一 樣 。 第 四 ， 先 進 工 業 國 經 濟 不 少 於 八 九 十 年 代 有 過 房 地 產 發 熱 情 況 出 現 ， 部 份 原 因 是 經 濟 增 長 + 「 嬰 兒 潮 」 （ 二 次 世 界 大 戰 後 十 五 年 出 生 人 士 1946-1960左 右 ） 人 口 所 帶 來 之 增 長 兼 成 長 = 有 購 買 力 + 需 要 成 家 立 室 = 房 地 產 熱 潮 ， 某 程 度 也 包 括 香 港 。 國 內 房 地 產 市 場 商 機 以 住 宅 計 相 信 不 在 於 甚 麼 嬰 兒 潮 ， 而 在 於 農 村 經 濟 轉 城 鎮 經 濟 ， 及 主 要 城 市 經 濟 繼 續 向 好 發 展 以 提 升 資 產 價 值 。
   
   = 筆 者 並 非 經 濟 專 家 ， 但 相 信 這 種 情 況 難 以 長 期 維 持 。 原 因 是 這 意 味 市 場 供 應 大 大 過 盛 ， 無 論 由 於 資 訊 錯 配 也 好 ， 或 房 地 產 發 展 行 業 部 份 人 士 水 平 不 足 也 好 ， 即 有 不 少 資 源 浪 費 。 這 等 浪 費 始 終 會 有 一 天 反 映 在 經 濟 表 現 和 數 據 上 ， 其 中 可 包 括 生 產 總 值 之 調 低 或 資 產 貶 值 等 。

   
   鍾維傑、卓凌地產分析有限公司執行董事

   
   

2. 國 內 市 場 之 波 幅 周 期 問 題
3. 經 濟 持 續 增 長 ， 樓 價 則 繼 續 處 於 低 位 或 下 調 問 題

希 望 以 上 有 助 投 資 者 定 其 方 向 及 策 略 。