金牌屋苑換名校網需求增

剛 過 之 零 四 年 為 地 產 市 場 豐 收 一 年 ， 在 去 年 底 時 候 二 手 樓 市 交 投 比 例 遽 升 ， 這 持 續 購 買 力 將 促 使 今 年 二 手 屋 苑 有 更 佳 表 現 。 筆 者 相 信 ， 零 五 年 經 濟 持 續 向 好 ， 將 令 樓 市 走 勢 由 換 樓 購 買 潮 帶 動 ， 且 以 三 房 物 業 流 通 量 將 大 幅 上 升 ， 除 了 屋 苑 內 細 單 位 換 大 單 位 活 躍 度 提 升 外 ， 市 區 金 牌 屋 苑 的 大 單 位 住 戶 隨 購 買 力 上 升 下 ， 換 入 名 校 網 千 呎 以 上 的 豪 宅 需 求 會 大 增 。  

過 去 大 屋 苑 內 的 兩 房 與 三 房 單 位 的 呎 價 差 幅 很 窄 ， 形 成 原 居 於 二 房 單 位 的 住 戶 ， 為 因 應 本 身 財 務 狀 況 向 好 下 ， 改 善 生 活 質 素 換 入 同 屋 苑 大 單 位 ， 同 一 時 間 ， 份 屬 市 區 金 牌 屋 苑 (包 括 西 九 龍 四 小 龍 、 奧 運 站 、 黃 埔 區 、 將 軍 澳 及 中 、 東 九 龍 等 物 業 )的 大 單 位 住 客 ， 亦 會 因 應 本 身 需 求 而 轉 換 傳 統 名 校 網 的 三 房 單 位 ， 目 標 由 原 本 居 住 之 千 呎 以 下 物 業 ， 轉 投 千 呎 以 上 生 活 環 境 較 優 的 豪 宅 市 場 。

今 年 三 房 單 位 一 枝 獨 秀 之 原 因 ， 受 惠 於 經 濟 向 好 及 換 樓 等 需 求 因 素 ， 其 實 在 供 應 面 看 ， 過 往 市 場 提 供 同 類 大 單 位 比 例 不 高 ， 以 新 盤 屋 苑 物 業 計 ， 均 以 二 房 開 則 的 供 應 佔 重 ， 反 而 三 房 大 單 位 只 佔 當 中 二 成 半 左 右 ， 相 信 在 持 續 的 換 樓 潮 下 ， 三 房 的 單 位 呎 價 會 較 細 單 位 彈 升 得 快 些 。

特 別 要 提 的 是 ， 今 年 樓 市 會 有 一 輪 追 落 後 購 買 力 ， 相 信 會 補 回 一 些 樓 價 處 低 位 的 優 質 屋 苑 差 距 ， 另 外 ， 年 內 金 牌 屋 苑 的 走 勢 亦 有 機 會 跑 快 於 去 年 升 幅 甚 大 的 豪 宅 。 至 於 最 近 二 手 物 業 成 交 大 漲 ， 去 年 十 一 及 十 二 月 份 中 原 地 產 錄 得 的 一 手 住 宅 佔 營 業 量 約 一 成 七 ， 同 期 二 手 物 業 成 交 比 例 則 達 八 成 三 之 比 例 ， 估 計 引 伸 至 今 年 情 況 延 續 ， 在 新 盤 推 售 量 減 少 下 ， 二 手 市 場 客 源 相 當 豐 收 。 在 零 四 年 樓 價 累 積 升 幅 顯 著 ， 相 信 今 年 樓 價 以 平 穩 向 為 主 調 ， 沒 有 去 年 即 買 即 賺 之 情 況 。

(圖 片 說 明 ： 零 四 年 地 產 市 場 大 豐 收 ， 筆 者 在 今 年 元 旦 日 聯 同 中 原 地 產 管 理 層 ， 出 席 九 倉 置 業 發 展 董 事 黃 光 耀 頒 獎 禮 。 )