【說樓解按】新按保疑問(二) 壓力測試放寬疑惑 -王美鳳

按保計劃修訂後，不少人關注當中提及有關壓力測試的放寬，根據按保新修訂，首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請高達八成或九成按揭，那是否意味按保申請人已毋須進行壓力測試？答案不是。銀行基本上仍然會為按保申請人進行供款壓測，以現有按息假設加3厘計算供款佔入息比率，若果申請人未能通過壓測，原則上申請人最少仍須符合每月供款佔入息比率不超於50%，按揭保費亦需按風險評估而調高。

 

以買入800萬單位申請9成按保(保費加借入按揭額)、30年期計算，若需通過壓力測試，月入不可少於約71,541元，由於是超於8成之按揭，申請人需為首置及固定收入人士；若果未能通過壓測，以供款佔入息不超於50%以及保費調高約10%計，最低月入便降至約60,000元，那是否等於月入達此水平便獲銀行批出按保？這不是必然的。目前來說，對於未能符合壓測的審批模式，銀行未有完全一致準則，審批方式或有分別；暫見有個別銀行要求未過壓測申請人必須為固定收入人士，不論其申請按揭成數是否在8成以上，但亦有銀行只要求按揭成數超於8成之申請人須為固定收入。

 

據瞭解，若果只是輕微超出壓測下之供款佔入息比率要求，獲批按保機會仍然較大，例如最近有實際個案之有關比率是62%，輕微超出原定要求之60%，獲銀行批出9成按保，保費額外上調10%。故此，有銀行在內部指引上亦提出，若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，仍需再作個別評估。按保用家選用高成數按揭置業，由於按揭比率較高，借貸風險上難免高於一般按揭，應對上首重穩定供款能力，所以在預算供款佔入息方面宜定於偏低健康水平，以及多儲蓄供款備用資金以提高防守力。

 

在新按保推出後，有用家提出，既然按保在壓測方面放寬，那麼，若果申請6成按揭未能通過壓力測試，是否可透過申請新按保而避過壓力測試？例如多借些少申請61%按揭？此方法實際上行不通。根據按保要求，即使申請人未能通過壓力測試，但對於非按保範圍按揭額如800萬之6成按揭部分，仍需通過壓力測試。

 

按揭保險收費看似並不便宜，但實際上不少個案獲批折扣可介乎6折至7折，下期再談。

 

中原按揭經紀有限公司董事總經理

王美鳳