09年九龍區物業市場三大特色

2008年物業市場雖然波幅甚大，惟市場及時作出適切的調整，令市況逐步回穩。筆者相信2009年九龍市場將有三大特色。首先，新盤銷情佳，因為多家發展商有見年底銷情好轉，紛紛將旗下新盤推出市場，當中尤以精品式住宅居多，因此類物業提供單位不多，牽涉金額亦相對較少，正好用作市場「溫度計」。而事實證明，近日所推的一手新盤成績非常理想，九龍區本年可供發售的單位約近萬伙，預計於首輪已可沽出七成至八成。

第二，二手交投橫行。自金融海嘯期間，各區屋苑呎價下調，普遍比最高位時下跌逾20%。以新都城為例，海嘯後最低呎價為3150元，比高峰期的4200元，下跌25%。及後，市場即時作出調整，買家入市信心穩步回升。根據九龍區分行統計數字顯示，全九龍區新增睇樓客於短短兩個月內增加達28.7%，反映市場存在一批有待釋放的購買力。而屋苑的呎價亦開始止跌回升，故今年各大藍籌屋苑的買賣交投量亦可保持平穩。不過，當中仍有部份屋苑可跑贏大市，以九龍西線及將軍澳地區為例，該處集中中小型物業為主，樓價普遍介乎200萬元至300萬元，加上物業樓齡新，吸引不少有實際需要的年輕用家及投資者入市，令其流通率較高，該兩區物業的二手市場尤被看俏。

至於根據香港城市大學及中原地產創立的中原城市領先指數(CCL)顯示，九龍區最新CCL報54.28點，雖然比整體樓市CCL的56.78點低，但是與其去年同期比較，九龍區CCL下跌幅度為14.8%，比全港下跌15.2%為少，反映九龍區物業呎價相對較為穩健。

第三，租務市場活躍。經歷金融危機後，物業呎價急速下調，但是因為現今有實力的業主及買家較03年或97年時候多，導致不少業主不急於放盤，紛紛將手持單位「轉賣為租」，令市場上放盤量增加，呎租有一定的下調空間，故各區租賃市場交投活躍，加上現時銀行息口仍處於低水平，入市單位收租成本下降，成為不少投資者的資金出路，租賃市場將於2009年持續活躍。

(圖：筆者與團隊舉行2009年市況預測記招。)