【李峻銘專欄】首期降低 換樓市場再起動 – 李峻銘

政府放寬按揭保險受保範圍，令600萬至1,000萬元的物業率先直接受惠。沙田第一城傳統只有300方呎實用面積的細單位，也刷出636萬元的歷史新高。呎價超過2萬元，可見樓市反應之快。

 

過去周末，不少業主即時反價或封盤，也令周末周日的二手成交減少了。市場上也有分析員預言樓市已經見底。

 

樓市轉活是不爭的事實，但除了直接受惠的上車盤、首置買家之外，下一波受惠的將會是呎價便宜的換樓之選。又再舉第一城為例，細單位大多數是一房，呎價最高超過2萬元，平均也要18,000元左右。相反，第一城的三房大單位，在10月成交了兩套，實用面積分別是800方呎及853方呎，成交價都是1,000 萬元。實用呎價分別只是約12,500元及11,723元。

 

以往換大單位的資金要求很高，購買1,000萬元的物業，單單首期便需要500萬元，賣出細單位套現的資金也許未能足夠支付換樓首期。但當子女長大後，細單位地方太細，不足夠應用便唯有用40萬元首期，用子女名義買入多一個 400萬元的納米單位。一個家庭佔用兩個細單位，令市場嚴重扭曲。也形成第一城細單位呎價超過2萬元；而大單位則嚴重落後的市場形勢。

 

當按揭保險放寬後，一個家庭有子女長大，需要大單位，也可以通過換樓、賣出細單位、換入大單位。同樣1,000萬元的物業，首期只需200萬元，首期大減，固然輕鬆很多。賣出呎價貴的細單位；買入呎價平的大單位，更加是精明投資之道。

 

因此，換樓鏈將會重新啓動，尤其是新界區，呎價便宜的三房單位，將會成為搶手貨。相反，新界區的納米樓，將會是重災區。以往全靠總價細，才能支持不便宜的呎價。當買家消失了，唯有減價促銷，早賣早著。

作者為世紀21奇豐物業主席及行政總裁李峻銘