鐵路概念帶動外區客入市 將軍澳區樓價向升

將軍澳區為香港第七個新市鎮，自1983年開始分三期發展；時至今日，將軍澳區人口已由1996年不足20萬人，大增至去年逾40萬人，人口急升自然對住屋需求有增無減，亦對區內樓價起着支持的作用，而當原有家庭收入增加和生兒育女，更營造了龐大的換樓需求，同區住客分支換樓情況普遍。

將軍澳地鐵支線自2002年後通車，隨後發展迅速，除了大量新盤落成外，交通便利吸引外區客遷入，由於該區樓價相對其他地鐵沿線屋苑「低水」，許多原先居住港島東區的住戶趁低吸納換大屋，這些都成為區內人口大幅上升的主因；此外，在需求增加的情況下，帶動樓價持續向上，將軍澳區平均每宗成交樓價亦由01年的$200萬躍升至去年$300萬。

即將推售的「領都」，主打三房或以上單位，適合區內家庭作分支或換樓。受新盤開售影響，將軍澳主要私人屋苑成交宗數放緩，由5月份約530宗下跌至上月約460宗，跌幅約15.2%，顯示區內觀望氣氛濃厚，預計發展商首階段會以合理開會先吸納一批有心入市的用家。政府近年來採取「惜地」政策，土地供應不足下，將軍澳區於1998年曾推盤達7千多伙，已下降至去年約2千伙，所以發展商不需以傾銷形式套現，並指會將項目分階段推出。

於本年四月開售的「譽．港灣」，既有郵輪碼頭概念，又有啟德站的支持，故第一階段的銷售工作非常順利，吸引大批用家及投資者，現時該項目尚餘400多伙，發展商近日重新推出其一房及兩房單位，同樣受到買家追捧，當中不乏外區用家，故此筆者相信「鐵路沿線」向來為樓盤的重量級賣點。

最近數年，本港一直保持低水平的樓宇供應量，發展商新增土地儲備困難，所以毋須急於售樓，開售新盤主要為保持經濟及功能上的活動量，所以在新供應匱乏下，相信未來二手市場發展將較一手更出手。幸而，港府提出修例預期今年底會修改附屬法例，放寬強制收購舊樓的門檻，把發展商擁有9成的地段業權才可強制餘下小業主賣樓，放寬至擁有8成業權，可加快市區更新，筆者認為發展商將會低調進行這項增加土地儲備可行性的工作。

(圖片說明：「領都」首階段擬限量發售100至120個1300餘方呎的海景4房大戶，受到區內大戶家庭不斷查詢。圖為筆者與長實地產投資董事黃思聰於「領都」示位合照)