政策冷卻氣氛不阻雄厚資金入市

日期：2010-05-14

是次東涌賣地以$34.2億易手，價錢合理，由於該區物業不少可享優美景觀，預計發展前景明亮。圖為筆者在東涌「水藍．天岸」的特色單位內拍攝。

樓市發展隨著政府多個相關部門出招而暫時冷靜下來；準買家見政府推出抑壓樓市過熱的政策，對市場抱有價格調整的憧憬，向業主大幅議價8-10%，當中亦有成交個案。但筆者從前線營業員口中得知，大部份成交只要業主願意減約5%已可獲承接，反映香港市民置業慾望不減，有「筍貨」出現時還是會落實追捧。而且個別區份的二手市況，如美孚新村、奧運站及西九四小龍等屋苑於四月份仍然錄得不俗成績，相信與毗鄰南昌站住宅項目補地價金額$129億，每呎樓面補地價達$6,500餘的消息有關。

早前港島西區有一新盤項目–「維壹」成為「9招12式」公佈後首個推出的全新物業，發展商跟隨售樓指引，包括開售三天前派發價單、准許參觀人士於示範單位度尺及拍照等，整個售樓過程己算流暢，加上該盤開賣後不足一星期已售出超過一半單位，屬不俗成績。其實除了這些全新項目受到市場關注外，其實亦有部份一手餘貨在「靜靜地起革命」。

「半山壹號」及「富甲半山」過去兩個月一手成交合共約140宗，每一宗成交都是動輒逾$2,000萬的豪宅交易，為發展商套現約28億，在沒有強勢的軟銷宣傳攻勢下，可謂十分理想。另外，「峻弦」持續推出新座數單位應市，同樣吸引許多買家入市，過去兩個月錄得約250宗成交，可見市場對中上價住宅及豪宅這類物業前景看好。

東涌賣地成績未如市場預期般熾熱，令人議論紛紛，不少言論謂發展商不積極投地是向政府展現不滿情緒，這不免過於妄自判斷。其實，未來三個月來將有數幅地皮拍賣，最受矚目的莫過於何文田及山頂聶歌信山道這兩幅優質豪宅地，連同南昌站上蓋，另外山頂白加山道另有一幅私人地皮出售，不少發展商相信要保留實力去競爭心儀的地皮。

筆者搜尋了過去九龍豪宅傳統地段及山頂地皮的拍賣紀錄作參考，剛巧兩幅地同樣是2006年，當時每呎樓面地價分別達到$9,868及$42,196；所以，即將拍賣這兩幅豪宅地皮連同南昌站項目涉及發展金額與建築成本甚高，發展商都希望儲蓄足夠的「彈藥」備戰，故此在是次東涌賣地普遍採取觀望態度，相信是次發展商冷淡態度未礙豪宅地的估值。

而且，豪宅市場無論在樓市高起或是低伏期間一樣可獲得富豪追捧，所以發展商在此類型物業所投資的金額亦願意擴大；據市場消息指，君匯港最後一間頂層複式單位獲國內二線城市的超級富豪以$1.38億承接，平均呎價約$26,176，創下區內新高紀錄，又成為市場一時佳話了。

2006住宅賣地記錄

年份	成交日期	區份	地點	地價 (百萬元)	可建樓面面積(平方米)	每呎樓面地價 (元)
2006	7 月18 日	新界	新界大嶼山長沙	30.50	896.00	3,162
	9 月12 日	新界	新界青山公路青龍頭段	53.00	830.00	5,932
	11 月28 日	九龍	九龍九龍塘廣播道1號	1,940.00	18,264.00	9,868
	11 月28 日	新界	新界沙田馬鞍山第77區	3,240.00	82,200.00	3,662
	12 月19 日	香港	香港山頂加列山道12號	1,800.00	3,963.00	42,196