甲廈供應短缺 人力密集企業轉東九龍

(左起) 仲量聯行國際董事劉振江、筆者、新鴻基地產代理寫字樓租務部總經理盧經緯與新城節目主持人林潔瑩於節目內細談近日香港的寫字樓走勢。

 

施政報告前夕，市場將焦點集中於住宅物業上；事實上，其餘物業市場同樣紅紅火火。近日隨著市場氣氛改善，不少跨國企業打算在港擴展業務，帶動核心商業區的優質寫字樓造價上升，據差餉物業估價署資料，今年首8個月，中區甲級寫字樓平均呎價大幅跳升至約2.02萬元，按月升幅25%。雖然呎價急升，仍無礙熾熱成交，中環皇后大道中9號高層全層剛以每方呎$25,000成交，刷新本地商廈呎價新高紀錄、本年中上環維德廣場以近$40億沽出、中石化月前以約$4.3億購入會展兩層、另有投資者斥約$4.2億購入力寶中心兩層，以及紀惠集團斥約$5億購入信德中心及中遠大廈各一層等等。

 

有專家指，相比豪宅及商舖，甲廈呎價仍處於吸引水平，回報可達4至5厘，不過核心區甲廈供應短缺，第三季中環及金鐘甲級寫字樓每月實質呎租約$96，為2008年後新高，預期在供不應求情況下，呎租會持續上揚，並有機會於年底前破百元水平。筆者與新鴻基地產代理寫字樓租務部總經理盧經緯一同討論最新寫字樓市道走勢，他稱最近港島區寫字樓空置量低企，以中環金鐘區寫字樓為例，由本年第一季4.8%，下降至第三季4.1%，亦較去年同期下跌0.7%，不過行內人士稱這個數字為結構性空置量(Structural Vacancy)，並不能算為真正空置量。

 

由於寫字樓需求增加，部份行業如保險業及物流業已將總部轉移至東九龍區。東九龍區不少新商廈及商場於這一年內陸續落成及啟用，區內配套及營商環境大大改善。現時該區寫字樓呎租約$24，最近更成為保險業集中地，縱使租金不斷攀升，行內企業仍然希望進駐這個保險業總部新地帶。加上金融海嘯後，各企業需要節省租金支出，承租東九龍一帶的商廈可節源三至四成，部份公司更可獲大廈命名權，相得益彰。

 

華懋以$16.3億投得九龍塘義德道3和5號地皮，平均每呎地價$17,976，成為九龍區新的呎價地王。九龍區地皮呎價一次一次地被刷新，並且貼近港島區的新樓價，由於港島區供應有限，在硬件條件不變下，九龍區新樓在設施及質素不斷提升，將會吸納一批內地豪客斥資入市，相信其身價拾級而上可與港島區的新樓看齊，甚至有超前的機會。