樓按放貸 仍是銀行穩健業務

早前筆者與新城林潔瑩及工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝探視未來資金流向對樓市影響，並討論近日銀行對按揭業務的取態。

無論內地抑或本港官員對各自樓市的表現紛紛顯示關注，本港財金官員及特首接二連三「出口術」，揚言會針對物業炒賣活動作出相應措施，希望遏阻泡沬形成。但是香港低息環境在短期內似乎難以作出改變，在港元貶值及通脹持續增加的「雙重打擊」下，市民普遍寧願將現金轉為資產，對樓價有著支持作用，現時樓市火熱的情況可能需要時間才可慢慢降溫。

早前筆者在電台節目中與工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝討論銀行對按揭業務的取態，他認為香港物業市場基礎仍屬健康，因為斷供情況低於0.3%，而本港跟隨美國息口，短期內加息機會不大。只是樓價高企，市民入市必須量力而為，並且謹慎選擇適合自己家庭或個人的按揭計劃。他續稱金管局於九月開始施行的按揭壓力測驗可保障銀行的穩定性，現時每月供款佔一般家庭總入息的比率上限統一為50%，而自僱人士將會根據其資產組合作出評估，此項措施可促使借貸市場處於健康狀態；萬一加息，對整個銀行體系及供款者的直接衝擊可減少。

至於買家應該選擇銀行同業拆息(即hibor)還是優惠利率(即P)，則要看買家可承受的風險波幅有多大，hibor利率較為浮動，所以風險較高，但由去年5月開始，銀行同業拆息一直處於0.40%以下，吸引眾多置業人士採用，加上置業人士於選擇按揭計劃前會做足準備功夫，「貨比三家」下一般會選擇罰息期較短、內容較靈活的計劃，縱使將來加息，仍有一次機會轉換另一個按揭貸款計款。至於優惠利率會比較適合需要穩定供款的置業人士。黃遠輝指出現時市場資金充裕，市民置業意慾不減，故此按揭市場具有良好的競爭力，亦較其他投資產品安全，所以今年銀行界亦一反過往傳統，年底期間仍積極爭取按揭生意。雖然利率不會一下子大幅增加，但受到中國政策所影響，本港經濟還存有一些隱憂。

政府高調宣佈打擊炒賣行為，對買家的心理影響不大，反觀有些大型屋苑的業主們卻擔心政策出台後對樓市的影響是否正面，以及有機會增加換樓或置業成本，大多抱持觀望態度，不願出售持有物業，令交易時間加長，相信部份地區的物業市場交投將會「拖慢」。