政府多項措施 針對市民住屋需求

 

筆者與新城林潔瑩及香港城市設計學會會長林雲峰討論有關「發水樓」及立法規管作分析。

 

政府連番出手，推出多項政府管制樓市發展，以及壓抑樓價。10月底施政報告有關樓市的政策主要從供應、一手樓宇規管及投資移民方面著手，而上星期財政司司長所提及的新措施–「額外印花稅」則主要針對投資者短炒行為，按不同的物業持有期分為三級逆進稅率：
（1）假若有關物業持有六個月或以內，稅率為15%；
（2）假若有關物業持有超過六個月但在十二個月或以內，稅率為10%；以及
（3）假若有關物業持有超過十二個月但在二十四個月或以內，稅率為5%；：

專家及部份市民認為政府是次為了杜絕炒賣風氣，所推行的新措施雖然能夠穩定樓價，但「落藥」稍重，可能連帶普通用家及長線投資者亦受到影響。

 

因為港元與美金掛勾，美國大印鈔票，令港元持續貶值，市民為了抗衡通脹，購買物業已屬於財富儲存方式的一種，相信這次徵收「額外印花稅」會大大限制投資者的運用資金的靈活空間。不過歸根究柢，政府連串施政策為了保持樓市穩定及保障一般市民利益，正如早前政府管制新樓宇項目只可獲發10%寬免樓面面積，是希望為市民提供一個實用率更高的安樂居所，並可以減少屏風樓的現象，改善市容及空氣流通的問題。

 

香港城市設計學會會長林雲峰指出，發展商在新條例下依然可以興建會所、露台、工作台及加闊共用走廊，只是不能享盡所有寬免，所有對於改善樓宇居住環境仍存有一定幫助。他認為城市規劃不可只側重於數字上考量，如融積率、高度限制及覆蓋率等，缺少了地盤與四周環境協調的具體要求，所以應該同時講究視覺效果的要求，避免製造了蛋糕形新樓。

 

上述各項新措施會對樓市造成什麼影響仍是未知之數，物業市場發展方向可能會出現不同轉變，既然兩年內轉售持有物業必須繳付「額外印花稅」，投資者可能會購入物業作長線收租或視之為財富儲存方式的一種。香港現時扭曲性的炒賣行為或多或少與美國的量化寬鬆政策有關，由於QE2才剛拍板落實，暫時很難定奪其影響力有多深遠，政府是否還需要將樓價壓下﹖幅度是多少﹖等等，加上接近農曆年傳統淡季，這些問題都需要有待觀察。但根據中原地產研究部資料顯示，回顧過去一年，財政司司長多次出手打壓樓市，均令樓價升勢短暫放緩。