趨向政策市 令投資者卻步

「ARIA VILLA峻景天際屋」坐擁遼闊維港景致及FENDI傢俬，華麗非凡。日前中原九龍一眾管理層到場參觀榮獲新地代理業務部項目總監(銷售)張卓秀敏(前排右三)親自講解物業特色。

 

 

額外印花稅(SSD)己屆滿一年之期，市場普遍認為此項措施有效打擊樓市炒賣活動，令樓價回落一定水平。財政司日前於公開場合亦認同政府政策促使樓價下滑，但跌幅仍然不足夠，希望樓市能「軟著陸」，最後目的是為了方便市民置業；政策是一種調控市場經濟活動的工具，防止過份活躍炒賣，以免影響用家住屋需求。對於這番言論，筆者卻有不明白的地方。

 

曾司長於11月21日指出本港樓價近日已有所下跌，但仍未跌至滿意的價格，那究竟樓價應下跌至何等程度的幅度或水平，才可稱之為滿意﹖官員開宗明言要令樓價下跌，是否只為未買樓的人士設想﹖對於已使用個人長年累積的積蓄購買物業的有樓人士，持有資產值下跌，甚至陷入負資產階層又是否公平﹖自由市場的意思是市場可自動按供應與需求而釐定市場價格，既然政府現時有指標要達，可透過指定價格賣地、指定利潤、指定售價，樓價必可達到滿意的下跌幅度。不知道香港政府是否有意效法內地政府，制定銷售限價及限呎的指標，從而令目標必達呢﹖這真是一個不可預計的不穩因素了。難怪近日投資者絕跡地產市場，因為投資者一向觸覺敏銳，一定感覺到香港的房地產投資模式已經變調，並非以往自由市場機制，有趨勢步向一個政策市，缺乏蹤跡所依；投資者為免招至損失，大家寧願暫時退出市場，保存實力，看清形勢才動。

 

根據政府公佈數字第三季按季樓價下跌2%，這是總括全港物業成交數據；以我們在市場前線接觸，第三季主要住宅區份市場下跌幅度遠遠高於這水平，尤其是一些交投活躍、具有指標性的大型屋苑，成交個案的樓價不少有5%到12%的跌幅，交投量更比第一季下跌三成至四成。上述現象亦可解釋近日樓市交投量越來越低，用家市場更是流轉速度緩慢，形成流通量低，新需求少成交宗數偏低；部份人有感現時是政策市，表示會等下次政策變得有利時才活動。故此，有實際換樓或置業需要的人士大都轉移至一手市場，由於發展商出價配合市況，許多新項目定價貼近同區二手水平，加上銀行可提供置業優惠按揭計劃，促使近日不少優質項目受到不少有興趣人士查詢。