地價下跌 中小型單位升價受壓

英皇集團(國際)執行董事張炳強(左)預計今年集團最少用$20億買入香港舖位。圖為筆者與張先生於該公司新年計劃發佈會上喜相逢。

近日有三幅土地公佈招標結果，分別為西鐵荃灣西站五區灣畔地皮、城畔地皮及將軍澳66B2區地皮。不過，涉及提供逾2,300伙單位的灣畔項目「流標」，專家認為該地皮發展規模較城畔大，需要投入更多資金，由於樓價正處於調整期，發展商出價自會更審慎。而是次66B2區地皮與上一次66A區地皮雖同為「限量地」，但平均每呎地價則比上一次低約3%，屬市場預期下限，反映發展商出價保守。

今年多個地方，包括香港也會更換領導班底，令到市場充斥著未知因素；本港兩位特首候選人皆著眼於解決市民大眾居住問題的房屋政策，市場預料為滿足更多市民住屋所需，未來政府會持續傾向增建中小型單位；加上去年成功由新鴻基地產以$118億投得的南昌站上蓋項目，屬限呎地皮，須提供不少於3313個住宅單位，當中約七成半單位實用面積將不多於538平方呎，預計未來五年內細面積單位的供應會驟然增多，所以上車盤、700呎以下的一房或兩房單位價格的上升空間將受壓。

現時多數成交個案的造價普遍下跌約10%，但仍未能刺激成交量；加上新春假期臨近，交投氣氛被行內人形容為冰點，大家一同寄望春來新景象。另外，因為訪港旅客持續增長，人均零售消費額大幅攀升，大部份投資者看好商舖物業前景，其中商舖界龍頭發展商–英皇地產代表於早前表示集團2012年要以$20億吸納優質商舖物業，可見該類型物業於2012年發展前景應甚為理想。事實上，商舖物業已連續兩年造好，根據中原地產研究部資料顯示，2011年商舖買賣合約登記總值477.97億元，是1997年後14年以來按年次高，以13.8%低於2010年的554.61億元。宗數方面，其買賣合約登記錄得4,382宗，是2005年錄後6年以來次高，反映2010年12月份至2011年11月份間的商舖市況是九七後交投最為暢旺的其中一年。