樓市牛氣非牛市

「景怡峯」於第一銷售階段反應熱烈，筆者向九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永預祝項目第二階段的銷情更勝一籌。

樓市天天以「炒」字為題，好不熱鬧；無論太古城、美孚新村、嘉湖山莊、沙田第一城此等大型屋苑的創高價成交已是每天例行報導，居屋成交呎價更是所有報章喜愛的話題，也是跟進梁特首房屋政策的市場反映報導，讓相關的政策官員分析清楚知道市場對新近措施的行動回應寫實；但是政策制度者必須對所有市場活動有全面數據並觀察整體局面形勢，不可以只被個別個案的數字刺激，即時起動新方案而不作深入考究及實況的理解。

現今市場是牛氣沖天，因為持貨業主的優勢比買家強，而市場累積的有需求買家卻較市場供應為多，加上補充的貨源不足，所以樓價升完再升的情況便出現。現在傳媒經常以97年來對比現今樓市的各種情況，好像比當年更瘋狂。

我們站在市場最前線，是緊貼顧客思維、體會市場活動及接觸真實情況的一群；近期代理們處理的成交，皆以需求用家為主，比例在80%以上，他們都是希望以換樓形式來擴闊生活空間或應付家庭成員的增加，由二房轉三房或500呎轉600呎，又或者是按孩子們的入學需要搬遷至臨近上學的地點。至於投資者則佔約10%，原因不是為了重新加入物業投資市場，而是借勢有用家高價接貨，賣舊納新，將一些長期收租但樓齡大的物業換回一些新落成單位，保持收租物業的生命值。至於另外10%，則是國內新客和之前未曾涉足物業市場的上車客(父母出首期的比例多)。

就筆者現時所見根本沒有如97年那樣的急速交投牛市，當年摩貨情況普遍，所以成交後盤口不減少，一個單位在真正交易前已經有3-4個交易，成交數量便隨之增加，這才是牛市市場。但如今，受到SSD重稅限制，每一個單位交易後，市場便減少一個盤口，根本造就不到牛市交易，7月及8月的交投量攀升，是上半年成交低迷所累積的購買力爆發的結果，因為用家對新政府的房屋政策觀望已明確，遂下定決心行動所至。