二手交易制約多 更利新盤定價進取

「迎海」開售首天即遇到金管局宣布收緊按揭政策，但無礙銷情，開售三天售約300伙，成績不俗。筆者、恒基營業部總經理林達民(右)及新世界營業及市務總監楊文(左)於售樓處感受現場熱鬧氣氛。

 

 

美國聯邦儲備局於上周四香港凌晨時間宣布通過第三輪量化寬鬆政策(QE3)，即時帶動各地股市攀升，市場預期將有大批資金湧入國內或香港等地。香港金融管理局採取極速手段於上周五公告最新措施，要求銀行收緊涉及多於一個物業按揭貸款的審批標準及按揭貸款年期，以加強物業按揭貸款業務的風險管理，以抗衡流動資金衝激香港資產市場。新指引如下：

1)以「供款與入息比率」為基礎而申請新的物業按揭貸款，申請人的供款與入息比率上限下調至4成；同時，在利率壓力測試下，申請人的供款與入息比率上限亦相應下調至5成；

2)以「資產水平」為基礎而申請新的物業按揭貸款，最高按揭成數上限下調至3成；

3)若果按揭貸款申請人的主要收入並非源自香港，物業按揭貸款的最高按揭成數將從現時按照所適用的最高成數改為下調20%。

 

以上種種新措施再度收緊物業流轉的活動量。其實政府自2010年底開徵額外印花稅(SSD)及下調銀行承造按揭成數門檻後，二手物業交投制肘太多，令不少貨源放出市場售賣時有許多條件限制；同時，賣買雙方又要承擔加重了的稅務成本，反而「鎖死」成交量，但樓價卻因為供應匱乏的原因持續拾級而上。

 

另一邊廂，由於二手盤源賣少見少，在買家尋覓範圍以內的合適盤口不多，遂將精神心力轉移投放在新盤市場；過往，一手買賣合約登記宗數佔全部登記宗數約10%，2011年港九新界一手買賣合約登記宗數只錄得約10,280，但由於現時二手價格不斷上升，需求更是日益增加，反而讓發展商有更多空間以進取態度定價。所以，二手市場各項的新舊制約將買家推向一手市場，可謂不自覺推高整體樓價。