一手起帆 二手乘勢不成

作為新界近一年來最大型新盤的元朗「溱柏」，由於開價貼近市價，市場反應不錯，消息指過去周末共收逾200個認購登記。圖為新世界發展項目管理部副項目總監陳志偉與筆者在展銷廳，可見背後人來人往，參觀人士眾多好不熱鬧。

跟據過往慣例，每當發展商推出新樓盤時，通常也會將同區物業市場全線推動，二手業主因為發展商的市場推廣，如：高價定位、宣傳同區未來基建配套等，令本身持有物業水漲船高，可謂大大受惠，由於發展商新盤開價一般較同區物業高出兩成至兩成半，平日業主們便可即時調升叫價約一成。

但是現今在一手盤銷售條例的監管下，新盤的市場推廣招數已大幅減弱，宣傳聲勢大不如前；另外在價格上，因為銷售手續的時間表規範了不少靈活性，發展商不能隨時隨意調動出售單位及更改價錢，欠缺了以前可因地制宜的調動策略，所以定價上要較同區二手物業更加吸引，銷售成績才能在短期內達致市場慣性成交的倍數量。參照近月新盤的開價，好像「溱柏」、「昇悅山」等，皆是接近二手市場的價格，同時發展商為項目提供多種的靈活付款方法，有利於現時以用家為主的市場。所以，二手市場不再因為有新盤在同區開售而有溢價可賺，亦難以吸引大量新買家來爭貨，導致持有物業可高價而沽。

近日新界區有多個新盤登場，加上多個一手盤餘貨已完成新樓書製作，可以返回市場出售，形成供應量增加；而有實際需要的買家，則因為新盤選擇足夠，銀行借貸數目和條款容易，遂傾向購買一手單位，故此擁有相等面積和價位相當的十大屋苑成交量立即下跌，在剛過去的週末滑落至3宗，可見買家數量有限。現時市場的持有者投資客不多，已難見到一手旺，二手勝的形勢了。大部分業主目前仍不會選擇跟隨那些果敢的投資者一樣跳船保本，相信要發展商繼續下調開價來搶客，直至搶到二手業主等不到買家時，業主們才會急急求售，到時政府要見的樓價下跌20%是大有可能性。