二手物業難敵新盤質素

尖沙嘴「凱譽」屬舊契項目，故不受一手新例規管，上月底推售首批單位，並繼續開放現樓示範單位予公眾參觀，一直錄得穩定參觀人流。圖為恒基地產營業部總經理林達民向筆者展示項目特色及賣點。

 

 

新盤的銷售活動轉弱，筆者不必為新盤作大型的策動工作，難得有閒暇落區去參觀各地區的新盤現樓。新落成的住宅物業無論在設計和用料都與同區舊樓有極大的差異，尤其是大堂的華麗設計及單位內的家電配套，浴室衛具及雲石、廚房廚櫃佈局等，其亮麗光潔的設備確實令用家心喜之，進入這些新項目的單位時，心情不其然欣喜愉快。

 

筆者從事物業代理行業時間悠久，近年一、二手樓宇的差異性開始明顯，二手物業若要和一手物業價格競爭實在有相當難度，因為樓齡逾十年的二手物業普遍在用料和設施配套皆較遜色，加上室內浴室和廚房配備都是舊物，如果新買家再重新裝修，開支所費不菲；同時個別散戶亦未必能夠取得發展商採用同等高質量的石材用料，再者單位裝修期間的空置成本不少，故此翻新一個舊樓二手物業，相信要加添樓價2成的費用去改善單位條件方能入住。

 

由於上述種種原因，二手物業難以與一手盤競爭，尤其是2014年發展商要追求銷售成績，並要把即將入伙的物業儘量銷出，遂在訂價上狠下功夫，逼近同區二手物業價，令到二手成交更呆滯。二手物業如要成功出售，在價格上必須作出具有競爭性的折讓，可惜物業市場已經不是經濟動力場，二手業主在沒有更好的投資機會可取時，要持貨業主割價出貨有極大難度，形成交投持續在低位徘徊。

 

物業代理行業所面對的困難是非外人明白的，雖然市場仍然視代理行業為容易賺錢、屬非沒落的行業，其實是誤解。一般人都說即使二手交投大跌，但仍有一手盤可供一眾地產代理做事，不過一手盤的生意，著實不可依賴生命存活。就以4月為例，全月只有700多宗一手成交，有部份新樓盤又因為地段優越、採用了高檔用料，訂價高昂，買家出價也不容易，此環境下不足以養活一整行業的人。現時政府管治上不能承受樓價上升的壓力，而社會對高地價產生的通脹壓力令生活成本增加，存有極大降價要求，所以政府對於抑壓樓價的種種箝制政策不可能在短期撤清，物業市場根本無法活躍或作出任何突破。作為代理業界，我們只能面對相當困難的經營局勢。