用家需求 實用不必奢華

                  

紅磡「維港‧星岸」正密鑼緊鼓進行前期銷售工作，預料即將開放示範單位，項目大部分單位可享璀璨維港景致。圖為長實地產投資董事郭子威(中)及長實營業經理曹皎明(左)於筆者在項目發佈會上合照。

 

 

近日物業市場被股市寒氣壓抑著，新盤的銷售熱力正退潮中，不少已經開出價單和銷安的單位都未持續有力地被消化，令到數個原本打算在7月開放示範單位及開價的樓盤都延後推廣步伐，讓路予房屋協會的「喜薈」一枝獨秀。該盤開放示範單位僅僅三天，便已收到2,600餘入票量，而入票要求是一個身份證只可以得一個入票號，完全反映有確實有意的買家數量，令到全市場焦點都集中在此，是次開價首批100伙，平均實用呎價12,412元；由於反映熱烈，瞬間已超額認購，房協即決定加推100伙應市，平均實用呎價14,474元，較首批單位高約5%，但主要反映單位在座向、樓層及景觀上的分別。

 

房協在長沙灣地段共有5大項目發展，除較早期已入伙近兩年的「喜雅」外，去年底出價的「喜盈」及「喜韻」都是一房及開放式的單位，兩房單位不是大比數，目標客群都是上車一族；而是次推出的「喜薈」則9成是2房單位，在設施上加添了泳池和兒童玩樂設備，用意明顯是希望承接本身發展項目用家的成長階段，當「喜」字項目年青人住客加添了家庭成員後，可轉到同系品牌的項目維持相同生活質素及配置。

 

房協在項目設計上不追求名牌用料硬件裝配，相對私人發展商的貴重用料和高價內配件，成本可減輕，在定價上便有調低空間，開價較發展商同期新盤有20%折讓，與同區較新樓齡的物業同價，故此把全港的用家置業者都吸引到來，當中新界區更是反應迅速，因為荃灣、元朗區要以$550萬至$650萬購置兩房選擇也不多，基本上樓價相若，但「喜薈」是市區物業，交通費及時間上也大大賺了，導致新界區的入票人數不比九龍主區少。

 

由此可見，一般用家在乎的是解決住屋需求，可用空間和基本用料已可滿足他們要求；至於提升用料及奢華品味可能留給豪宅地段的富貴人士用才夠承接力，一般市民似乎因為私人發展商的自我質素要求被逼在不夠供應的情況下硬接奢華設計及用料，從而多付樓價，真是有點吃力，一旦市場提供實而不華的產品時便積極行動。

 

香港人多房屋需求大，房屋供應不足，市區貴重地段難免高成本，但即使有不少項目其土地成本並非太高，發展商的策略依然以豪宅定位建設，引至成本增加而定價提升。筆者曾經接觸的買家大都表示希望發展商可以在某些地段上放棄華麗定位，以實用實惠的定位建設物業，協助買家安居，便是福惠市民了。