換樓鏈未能環環接

「維港．星岸」落實本周五開售首批81伙，該盤自開放示範單位予公眾參觀以來，市場反應理想。圖為長實地產執行董事趙國雄(中)、長實地產投資董事郭子威(右二) 及營業經理曹皎明(左一)，於項目示範單位與中原團隊交流項目銷售特色及見解。

 

 

自2010年起，二手物業市場的交投大幅下跌，當年全市場住宅物業二手成交宗數約有11萬餘宗，其後因2010年第4季引入一項在物業轉售時適用的「額外印花稅」(SSD)壓抑「炒風」，導致大量投資者離場，業主眼見市場承接量減少，都不願輕易進行換樓活動，害怕在一買一賣過程中出現承接失蹄，要增加非能力可負擔的額外支出，對轉換住屋計劃十分審慎，令2011年全年下跌至6萬餘宗，幅度達5成。

 

政府未能穩定樓價升勢，市民對上車難歸咎於國內富豪「搶貴」香港樓房，他們出價豪爽、購買節奏快速，讓香港本土人要求政府出手顧及港人港地的資源，以保障本地人權益。而政府為了滿足本土需求，在2012年年底推出「買家印花稅」(BSD)加重非港人買樓成本，即時又減退一批物業承接力，2013年成交宗數又一次大幅下跌至不足4萬宗，可見過往樓換樓的交接過程出現了重大阻礙。

 

以成交物業樓價來看，本年度首5個月$301萬至$500萬的佔全港總成交宗數約41%，這批購買者很有可能大都是首次置業之人士；隨著物價升幅，低於$300萬的物業已幾近絕跡，以大部份首次置業者的供樓能力，只可購置到樓價$600萬以下的面積較小的戶型，如需換上三房單的用家，所需首期最少5成，加上各種釐印費，若要進行換樓行動，真是十分吃力，故此2015年首5個月$700至$1,000萬樓價的物業交投只佔全港總成交宗數約10%：即使一手市場發展商推出多項稅務優惠津貼，這個樓價界別的成交也是難以推動。

 

從上述數據反映，政府房屋政策目標是需求管理，令閒餘資金未敢貿然入市，讓有實際需要的用家置業，這個做法除了增加買樓投資收租的成本外，更銷死資金3年不動，強烈傳遞不鼓勵市民多擁有不需要物業的信息。可惜香港人都慣於穩健的投資回報，其他高風險的投資似乎興趣不大，本身持有物業人士選擇不動不變盡量少轉換，當儲夠閒錢，有合理價格的貨品便即使買多一件，供應漸少從而推高樓價，新買家只可不斷追價或轉投一手市場。正因投資者和用家齊齊於新盤市場尋覓合適貨品，供不應求下本年度的一手新盤大部份皆錄得沽清成績，發展商也看準需求力度未曾減弱，在定價上也較為進取，不急於即時沽清，反而分批慢慢出售，給市場更多時間消化，一向予人速戰速決的長實，是次安排市區維港物業的定價及推售策略便是一例。