市區一手現樓成交較二手強

日期：2015-11-04

「凱譽」租金回報可達3厘，由於發展商提供的借貸安排，買家只需低成數首期便可持有一個恒久收租的資產收息，遂吸引一眾投資者選購。恒地營業(一)部總經理林達民早前曾親向中原前線同事講述項目特點及銷售情況。

市場雖然知道10月份的成交是如何低迷，當實際住宅登記宗數比沙士年代更少，不禁令業主和買家都不懂如何回應，按照土地註冊處資料顯示，截止10月28日二手私人住宅暫錄得1,560宗，成交金額約$115.6億；而一手私人住宅則錄得1,318宗，成交金額約$99.1億；可見一手市場無論成交宗數和金額都看齊二手，這反映了二手市場的宗數是異常低量。

業主堅持不願意割價求售，反而讓發展商看到轉機，因應項目的條件因素而設計出種種成交條款和方法，方便買家入市，導致市場有購買意慾的買家都走向了一手盤，由於屬上車類型的一房、細兩房單位大部份只有一手市場提供，所以基本所有一房單位都能迅速沽清。但十月下半月由恒基四叔奇策帶動，為旗下一手貨尾直接提供85%供款按揭，更在首3年有固定息口，促進不少豪宅成交，當中帶動了1,000萬至1,500萬的豪宅兩房單位。

香港市場在超低息口支持下，要見到住宅物業大規範的大型跌價在短期內是很難，因為一般業主都是自用多，如果是收租物業除可享穩定的租金回報來供息供本外，亦有機會可有餘錢作為收入，大部份業主即使知道物業價格再攀升有難度，不過沒有實在的財政壓力，加上就業理想，人工按年提升，故此並沒有逼切性賣樓；只有個別業主可能年紀大了，要處理財產分配，在現在高位時售出幾十年的升值財富，頤養天年並分配給後人；另一種則是境外人，為了套現解決財務問題，作出低於市價放售的決定，促進快速成交，這些都是極少數個案，未能引起大規範減價潮。

筆者在作為《新城地產街》最後一集的嘉賓主持，請來發展商好友英皇國際執行董事張炳強先生，在節目中分享商舖市道在現今投資氣氛下有什麼變化。本港零售市道在人民幣突然貶值2%，無疑令原本因港元強勢已經走下坡的銷售行業百上加斤，遊客來港數字不減，但消費金額卻大大減低。英皇集團在鐘表鑽飾銷售行業發展有一定規模。租用的店舖皆在一線區上，過去數年間租金大幅升值，過千元呎租比比皆是。如今遇上高級零售業冷風，生意大減，租金過高的問題便立即浮現。英皇集團既是業主又是租客，在如此低迷氣氛下，為了業務發展，在租金上減低30%-40%給予同集團的租戶，有利穩定發展。

雖然目前高級零售業的市場疲弱對一線街舖的租金有明顯壓力，但是大家都明白在國內自由行強大消費力時期，各大品牌集團都不惜工本爭奪市場，店舖租金因而上升2-3倍，即使現在下調4至5成，對業主而言並未構成壓力。張生在行業擁有40年的歷程，看透市場升升跌跌，明白有危有機，行業替換時時發生。正如在零售業叫苦連天的今天，飲食業卻在擴展，也有大大小小的經營者同時在擴闊業務戰線或開拓新產品店舖。香港是一個生生不息的經濟城市，相信各行各業都能找到生存的平衡點。