二手價不願跌還需跌

新地「峻巒」首度開售吸引五組大手買家到場，其中最大手買家斥資逾$3,000萬購入全層4個三房單位。圖為新地代理業務部總經理張卓秀敏。

 

 

差餉物業估價署最新一期報告指出， 10月份私人住宅售價指數最新報302.6點，按月下跌1.11%，為去年3月以來首次。至於住宅租金方面，10月份指數為175.7點，按月跌0.95%；確認了樓價回落，租金下行。二手成交量雖然已經低迷多個月，但成交價格始終未跌。即使傳媒用了一定篇幅報導成交個案叫價大減，幅度介乎$50萬-$250萬不等，更有一些成交是業主已持貨4-5年，面價少賺不過連同稅項和手續費這些支出後，實質卻錄得微蝕；而且大家已預備美國聯邦儲備局將會在12月15號的議會議上宣佈加息。上述種種不利消息陸續出現，市場卻仍然相信樓價不會下跌，因為現時息率偏低，業主供樓壓力增加有限，故堅持樓價不會下行。

 

當持貨者和有錢人士都相信樓價不跌時，反而令許多業主和有閒錢之人都有興趣在市場搜尋入貨機會。筆者在社會公職社團中所認識的賢達朋友，皆躍躍欲試，希望多買物業收租，所以都積極「索料」評估入市可能，可惜經過一輪參觀後，不少有意投資者都只是心動身不動，不願出價進行談判，因為覺得目前價格未回落到心水位。此刻在市場放盤待售的單位在半年前是沒有開價的，更遑論開放參觀，今天有價有樓睇頓時吸引多人參觀，只是買家心水價與業主要價似乎有高達2成之距離，導致成交個案持續處於低水平。多個大型中產社區的屋苑每月只是個位數字的交投量，我們前線代理近日有促成8%-12%減幅的成交，但成交宗數少之有少。

 

那邊廂，新盤的消化力日漸減弱，剛過去星期六元朗兩大樓盤同日開售，銷情未見熾熱，加上市場可供選擇的細單位樓盤為數頗多，當市場餘貨累積至某一個水平，加優惠或調整某類型單位的價格是必需的。在買家購買速度放慢後，無論業主和發展商終歸需要面對市場變化而作出調整策略，本星期筆者管轄的九龍區，已見到有二手盤口業主願意接受下調還價，期望能締造較有氣氛的成交局面。