官方數字證實樓價回調 持貨者策略如何？

筆者與財經名人陳永陸先生近日分享豪宅買家心態。

 

按照差餉物業估價署日前公布最新樓價數據，截至1月底私人住宅售價指數報278.7點，按月跌2.2%，按年跌幅約2.1%。若以地區及實用面積劃分，九龍區中小型單位跌幅最為顯著，A類單位(即實用面積431方呎以下的單位)售價下滑14.4%，平均每平方實用面積呎價約$9,550元，而同區B類單位(即實用面積431至752方呎的單位)，平均每平方實用面積呎價亦跌約8.7%至$9,965元，兩類單位平均呎價一同跌穿萬元關口，創2014年5月後低位。

 

傳媒對上述情況表現甚為驚訝，皆因九龍作為市區地段，其跌幅比偏遠的新界區更甚實在令人大惑不解。不過筆者作為市場中人，對此現象卻不太意外，其實只要回顧2015年在九龍市區推出的新盤供應及銷售成績，全年約有$410億成交金額，不難發現其中大部份的成交單位都是在這兩個類別，應該是將市場剛需用家都吸引過去了；二手業主在息口低位時，認為租金回報可觀，都不願在那刻割愛賣樓，把有需要的用家趕去新盤，加上發展商以商業角度考慮，本著「有貨便要銷」的精神，制定各種吸客條款和優惠去搶客，所以新買家不必向二手業主追價求貨。

 

但當去年第4季金融市場逆轉，股市大跌，而各行各業在經濟放緩下，需求減少，業主開始接受現實，有部分財力不太強的業主，尤其是A類及B類單位的業主普遍是打工一族，有需要調整財富比例，減價賣樓以增加現金持有減少負債，導致成交價由高位回落。相信，2016年第一季數字會進一步下跌。

 

據前線同事所述，過去連續2個周末大型屋苑陸陸續續湧現減價成交，大型屋苑如美孚新村、新都城及將軍澳中心的成交價回落至2014年上半年水平，吸納一批守候已久的買家出動，可見用家仍然蠢蠢欲動；雖然市場有一股承接力，但因為大眾已接受樓價回落的消息，樓價並沒有條件向上跳升，正因如此，一批有實力的買家正悄悄買入一些貴重罕有的特色單位，這批人士身份甚為神秘，不能一概而定是屬於何類型購買者，有見現時樓價已下調至一定水平，剛好碰上價格合理的物業便出手。因為他們深知道未來供應中，優質貴重物業只會賣少見少，無論位置及用料亦未必可及得上現在市場可售的，下一次跌浪來臨時即使有能力亦未必可找到同級質素的貨種，故現在率先收集，令逾億元的大額成交屢見不爽，以信置旗下大嶼山洋房項目Botanica Bay為例，以招標形式連沽6幢洋房，共涉資約$7.4億，預料大碼成交將陸續有來。