首季二手成交大跌的啟示

何文田「天鑄II」銷情熱烈，至今已引來自各區的富豪戶爭相購入。新地代理助理總經理胡致遠(中)高度讚揚中原團隊成盤能力。

 

 

根據土地註冊處資料顯示，2016年第1季港島區二手私人住宅買賣登記錄得891宗，相對去年第4季下跌24.7%、九龍區較上季數字下跌16.9%、而新界區則微跌2.2%，值得注意的是當中山頂南區的買賣跌幅錄62.5%，位居各分區之首；銅鑼灣及跑馬地跌51.8%，半山區跌30.4%，此現象反映樓價下跌期，貴價豪宅地段成交下跌幅度較大市更甚，買家出手明顯較往時審慎，業主又不願平售，形成無價無市。九龍區及新界區擁有較多的大眾化屋苑市場，因為住屋是基本需求，即使在買賣下跌期也有流轉，故此交投下跌至某一水平便已經止跌。

 

香港物業市場在多種抑壓措施下，投資者愈來愈少，觀看近日新盤市場所出售的單位，購入豪宅地段的換樓客，多選擇三房以上單位，在同一地區的樓盤中，在短期內屆現樓的項目最受歡迎。何文田山同期三個樓盤，「天鑄」因為樓花期較短，以及發展商提供一個先住後供的借貸付款優惠，令到不少舊換新的業主容易作出決定而造出一個火紅的銷售成績。

 

另外2個同一山頭的項目，單位面積細，方便用家上車，設計上極度適合跨入豪宅地段用家和被名校網吸引的收租投資客，不過因為是遠期樓花，買家舉步遲疑；縱使發展商開出幾近成本價的售價亦未能引起搶購熱潮。此兩項目發展商的目標客群因受到經濟預期下滑所影響，都放緩換樓置業行動，所以貴價2房戶都比較難成交，尤其訂價介乎$800萬至$1,200萬的貨源最首當其衝，主要是因受到金管局貸款指引限制。暫時觀察所得該區新盤以三房連工人房或2房連書房是比較有銷情，項目設計原本是希望挑起一批投資者及打算為子女入讀名校舖路的家長購買意慾，可惜遇上地產冷風。雖然發展商對項目始終有好堅定的信心，但未能在推出時吸引買家搶購，多少都有點神傷；其實我們前線代理也同樣感到氣餒。

 

不過，另一個位處將軍澳的項目–「海天晉」，其四房大單位卻是最快被搶購，一向令眾人爭破頭的兩房單位卻暫時在餘下可售單位的清單上佔大比例，令外界有不思其解的疑惑。當然，地區業界對兩房單位未能沽清是明白的，在新增需求放緩下，去年同區已銷出2,000餘伙單位，已經把累積的上車需求消化了一大截，現在仍進行購買行動的大都是地區富戶，希望搬去海景大單位；加上發展商在擬定價單策略時評估大單位需求作出比較保守的預測，低估了原區需求，供不應求下自然導致搶購。事實上，市場中人都向筆者了解箇中原因，但是經過一番解釋後仍不甚接受，仍在看低將軍澳檔次，對於有人以$1,500萬擁有將軍澳物業都表示難以置信。

 

回說二手市場，成交宗數在三月稍為回升後又見沉靜，業主早前見到市況略好轉便再次企硬叫價，買家見價格非之前的吸引價，又停止追價。不少地產代理眼見形勢有變，都把工作重心轉向一手市場，利用發展商積極銷售態度，為買家盡早落實置業需求，相信本月最終二手成交宗數未可有突破表現。