開細則趨勢仍持續

南豐屯門「豐連」首日銷售逾85%單位，其中開放式及一房戶更全數沽清，反映上車需求強烈。圖為豐發展董事及地產總經理麥一擎(中)與中原一眾管理層於開售日合照。

 

 

樓市氣氛最近大為改善，成交宗數增加，但深看一點市場變化，其實可以看到兩極化表現；一手成交有7成為2房以下單位，大兩房及三房間隔在銷售上仍然是有阻力，銷情緩慢，以剛過去周末推售的「豐連」為例，全盤370伙，只有24間三房單位，原本市場以為項目收了3,600餘票，理應有全盤沽清的能力，可是發售售天僅銷出318伙，令市場人有點不解。

 

作為市場前線人員，筆者卻知道單日沽出318伙已經是一好成績，只因此盤在第一張價單出現不少$200餘萬的單位，提升年青人置業希望，更有一些租樓族也有意向買入單位收租，促使市場起動，不過這些潛在買家的意向是重疊單位，一旦價格挑戰$400萬以上已令一眾人士卻步。

 

以我們前線人員的了解，過往交通便利一點的項目，如果1房半至細2房樓價在$600萬之內是可以完全被吸納，看看將軍澳區，往時所有$600萬以內的單位，每次樓盤銷售都會最快被搶購，幾乎沒有餘貨。是次「豐連」在揀樓期間，去到後段餘下兩房單位時，不少買家遇到$500萬以上已感吃力，這反映該社區的財力，相對是比較指數低一點，承接力稍為薄弱一點。

 

回看整個市場，未來兩年的新增供應量也是中小型單位居多，發展商在投入開發前，必定研究大量數據，綜合各經濟走勢，前瞻性地預測到香港市民這數年間收入增長有局限，在供樓負擔上不見得有太大增長空間，遂決定在以港人為目標客群的地區項目上較傾向細面積單位，配合地區置業者的購買能力。另一方面，座落於豪宅地段或者坐擁地鐵上蓋優勢的物業才敢放膽設計大戶型單位，吸納境外資金及本地富豪。

 

在政府壓抑需求政策下，已經擁有物業的住屋人士如果想轉換單位或多買非自用單位，首先資金要多又要承擔較重稅務，形成價格中上階層的單位難銷售，亦使香港住宅物業市場越來越走向兩極化。雖然發展商見近日銷情回暖而開始收緊優惠，但那些大都是貨尾項目而且差不多日日有成交，餘貨不多便酌量加價。未來一季，等待預售樓花同意書的項目一旦同期批出，筆者相信在互相爭客下，發展商為求表現，買家一定有福利受惠。