樓市變為政策市 投資者思維必須變

因應政府最新所調升住宅印花稅的政策，長實特意為「君柏」的部份買家提供全新的「代繳成交金額15％從價印花稅」優惠，並於本周生效，屆時可再觀察市場反應。圖為長實地產投資董事黃思聰(右四)及營業經理楊桂玲(左四)，親臨中原地產主管會確認中原於項目創造鎖售成績，勇奪銷售總冠軍。

 

 

政府對樓市的干預政策以「需求管理」為主導，所以每逢樓價上升至一定水平便會再次推出打擊樓市措施，打從2009年10月金管局首次收緊按揭至2015年，期間已經宣佈7次收緊按揭指引，一眾換樓客難以轉身，在置業時資金周轉困難。除此之外，這數年間政府加添各種稅項限制，包括「額外印花稅」、「買家印花稅」及「從價印花稅」，加重置業及賣樓成本。

 

政府每次看到樓價上升便出手，根本未有仔細看實際交投量是否超過正常水平，扼殺了自由市場的活動量，在2010年前正常每月交投量約8,000宗至10,000宗，而作為樓價指標的中原城市領先指數(CCL)才徘徊在100點左右；反而當政府於2012年採取「辣招」揭迎樓市後，按月成交量大幅下跌至5,000宗至6,500宗，接著金管局第四次收緊按揭後，交投量下跌至每月3,500宗至5,000宗的低迷階段。

 

樓價在多項措施重壓下，經歷了7個月的調整期，樓價跌幅約6%至7%；然而，市民購買力已累積了一段時間，亦有各種外圍經濟刺激，資金仍然投入物業市場，樓價又重拾升軌。打壓措施一直未有放緩，資金尋找不到更好投資回報時，便繼續入市，政府越是以「辣招」阻礙物業交易，樓價反而升，CCL亦衝破140點，可見「辣招」不能阻止資金購買物業，只是阻止了交投的熱度。觀察過去7年的事實及數據顯示，交易越困難，資金入市後便不輕易轉出，導致市場流通量及供應減少，樓價上升不跌。

 

2015年年底，香港零售業在國內打貪行動影響下，生意大幅下跌，加上整體旅遊業不濟，牽連的產業氣氛蕭條，樓價下跌約一成，成交宗數較「沙士」時期還要低。可是，本年中英國出其不意脫歐後，國際資金再次湧入香港；隨後人民幣貶值，更加快人民幣高速走資，本港樓市才回復動力。當置業者剛有信心入市時，政府又再出重手打擊買家入市信心，又是僅以「需求管理」作招牌解釋，反映香港樓市已非自由經濟活動體糸，乃是政府高度干預的環節。不過已有發展商「見招拆招」，長實特意為旗下「君柏」的部份買家提供全新的「代繳成交金額15％從價印花稅」優惠，究竟投資者如何看待政府的管理信念及發展商的抗辣策略，有待觀察。