加息氣氛已成 樓市敏感反映

 

觀塘茜發道住宅為政府加辣後首幅截標官地，位置優越，落成後不少單位將享有維多利亞開揚海景，最終成功由會德豐地產投得。筆者早前向會德豐地產常務董事黃光耀恭賀其集團成功奪標。

 

 

自從美國大選塵埃落定由特朗普當選，市場頓時反映一個強美國的形勢即張出現美匯彈升，各國貨幣對美元隨之下跌。市場估計12月加息已無可避免，香港公用股指數同時暴跌，顯示投資者的敏感行動；因為加息將會令到公用股的息率回報比例下跌，引至其股票價格回落。而另一板塊–地產股同樣受息口走勢影響，近日股票表現持續落後大市，相信由於息口成本增加，市民供樓成本也加重，相信潛在買家出價和購買意慾會慢慢減弱，所以加息對樓市有著十分強烈的影響力量。加上不久前政府再度為樓市「加辣」，調升向投資者及境外買家所徵收的印花稅，導致樓市交投氣溫急降，成交減少一半有多，一手盤收盤之餘，新盤亦未敢貿然出場。二手業主明知樓價在重稅下要攀升甚有難度，並且有下跌危機，但仍然不會輕而言賣，只因賣了手持單位恐妨難以重置物業。現時只好將不動產「不動」，任它升升跌跌，無緣變動增值。

 

據上述情況指出，未來一段日子是租務大升的時期，用家身處在一切不利置業的氛圍中，都傾向租樓自住，減低投資物業風險，也不必承擔加息週期供樓成本；尚未置業的，則期待競爭者減少及政府建屋落成量增加的兩大因素，能令到樓價回落，以更相宜價錢上車。對於早前買了樓花的業主，原本打算搬進即將落成的新樓後，便沽出舊物業套回現金以作其他投資。然而，政府推出新辣招遏抑樓價，他們難得已在舊稅制度下持有多個物業，現今只好長線持貨，並以收租作資金回報，故此租盤相對增多，有盤有客，租客活動絕對是物業市場最大的推動力。

 

眼下物業市場不明朗，但是行業巨輪不能停。政府土地招標及出售的工作持續進行，土地開發是長遠的工作，發展商一定不會停止增加土地儲備，促使近日土地招標的入標者數量相當多。觀塘茜發道住宅用地由會德豐以$7,729的呎價奪得，雖然有上次啟德用地的驚天價成交作指標，此幅觀塘用地的成交價卻回到正常水平，成功得地的會德豐喜悅萬分。至於剛接獲8份入標書的啟德商業地，因為有不能分拆出售的條件限制，開發商必須要有一定的資金實力方能承擔，所以入標者不是如上一幅住宅部所見的熱力。傳媒以負面看之，筆者都對此幅啟德發展區第一幅商業用地有熱切期待，該區為未來的新CBD商業核心，吸引力非凡，透過發展商的出價，能看出啟德區在大財團眼中的價值，相當具指標性，希望政府盡快開標。而本周一截標的何文田站1期項目，港鐵指項目共接獲28份意向書，反應一如預期般踴躍，可見各大發展商對市區豪宅地極為看好。