一手強，二手也不弱

筆者的九龍團隊2018年更具雄心，排戰更高業績，目標13.38億元。

 

 

市場有關物業市況的消息大部分都集中在一手新盤上，好多時一般市民都難於了解全面的市場形勢，但是那些真正置業者會透過網頁上的資訊去掌握他們關心的地區，目標價格物業的形勢和供應。一般市民只是透過傳媒報導獲得消息，局限了接收一手新盤的訊息，例如發展商新盤供應、開售單位間隔、訂價、項目設施有什麼別出心裁等等，又或者是認購收票多少及銷售當天情況如何，焦點都放在一手資訊上，因為是全市場當時最多供應的項目。而二手市場只是個別業主的訂價和出售意向，是小眾利益，只因地區市場影響不大，所以一般市民如果需求不是在那地區，基本是不感興趣，當大眾知道一手興旺時，對二手市場的全面性便不太了解了。

 

在近幾年，自從政府施行多種壓抑需求政策後，從2013年起，市場成交金額計算一手成交佔整體市場比率持續上升，過往一二手市場比例是30:70。到今年已經達到45:55，一二手市場差不多平分秋色。如果以存量計算是不合理的交易比例，一手市場可供出售每年都不過2萬伙，而二手私樓存量過百萬伙，每年產生的交易量二手也只得幾萬宗，金額更是差不多一半一半，可見物業的流通量愈來愈低，市民一經置業後，要變換環境或作出新調配便困難重重，難免阻礙了靈活創新的發展空間，因為個人財務安排上的變通空間受壓，難怪年青人有無力感，不敢貿然冒險，因為遇險想作出糾正的代價沉重。

 

話說回物業市場，雖然一手搶盡新客，但是在需求的驅使下，地區二手市場也隨經濟形勢有同步增長的數據。2017年二手私人住宅宗數39,888宗比2016年上升14.5%，金額2945億比2016年上升32%，交易金額上升幅度大可反映樓價上升了，以及大單位成交多二手樓換樓客比例重。當中九龍的紅磡及土瓜灣區無論宗數和金額上升幅度最明顯，筆者直接主理啟德新區發展，從中接觸到不少東南九龍區業主的更新行動，之前此區的紅磡、土瓜灣、黃大仙、鑽石山等因為新供應欠缺，在同區換樓上選擇有限使轉換不易。

 

終於等到啟德新區的新供應在2016及2017年盛放，便啟動了更新行動，因而釋放不少購買力，也騰空此區上車盤的舊有貨存，形成了交易大幅增長，所以當有一手帶動，二手同時也會流動，只是必須待一手銷售後，稍緩兩三個月，才會有後接反應。如果一手在2018年要價不求量的銷售政策下，可能二手成交比例稍為回升。筆者的團隊在2018年訂下更高目標，務必提升各項服務質素，擴大市佔，再創高峰成績。