加息勢在必成 樓市有影響﹖

筆者日前與中銀香港個人金融及財富管理部總經理孫大威先生、副總經理(銷售管理)劉賽麗女士飯聚，交流息口走勢與業務合作。

 

       

近月港匯跌至弱方兌換保證水平，金管局按照聯繫匯率機制啟動買入港元穩定匯價，截至4月初，香港外匯儲備總計為4,400多億美元，而香港銀行體系結餘大約有1,800億港元。不過金管局自4月12日以來，已累積買入逾500多億港元，數目放在市場並非一個小數目；但奇怪地，市場似乎沒有甚麼信心動搖出現驚恐現象，股市沒有大跌，市民更沒有重點關注，可見香港市民似乎對本地金融體系信心十足。只要各項財富指標數據不大動，市民便將國際金融資金運作問題交給政府專科人員處理，只要維持標準不變，他們的財富不會被衝擊至一轉眼變空就可放心。

 

引致近日買美元沽港元的原因，不少財金界人員主要認為是美元和港元息差的分別所造成的誘因，自從美國加息後，港元並沒有跟進，形成息差達1厘，吸引了在港元存款的資金調換至美元存放，令香港銀行同業拆息(Hibor)全線拉高，市場普遍預期香港整體息口要加上一點，把美元和港元的息率差距拉近一點點。

 

早前已有傳媒準備了加息後對樓市影響的分析和計算報道，對於資金不太充裕的業主確實是有點擔憂。那些依靠薪金供樓的高級、中級打工仔業主都密切留意著市況，更開放睇樓時間，透過睇樓客量和對物業叫價的反映而掌握市況，時時保持自己的靈活決定是賣或是不賣。因為有業主開始關注高位的持續可能性，當有客人願意出價到他心儀價位時，往往不再十分猶豫，都捨得出售單位，成就了二手成交加快，尤其是大型屋苑，如：美孚新村及黃埔花園等。

 

筆者常常與銀行界別聯繫，透過交流可以了解銀行對金融市場的分析，他們的預測都有相當高的準繩度，畢竟銀行擁有最強大客戶網絡，緊密的交易數據，憑藉廣泛接觸一定看到金融市場的需要和趨勢，所以他們的看法是最前衛的。

 

近日銀行界別已經一致確認最優惠利率(市場的P息)要加實是在所難免，但是按息加多加少仍有空間商議，因為不同銀行放貸比例不一樣，擁有的存款亦不一樣，故此實質的樓按才是影響樓市因素。過往物業按揭採用H按息比率甚高，而香港H息的浮動在過去一年都加了幾十個點子，業主供樓的按息早已悄悄地增加，只因按揭成數不太重，在加了供款後，息口支出仍是不太明顯增加。況且有不少業主收租的租金仍然多於供樓支出，大家對樓市信心仍強，所以價格仍在持續升高，購買動力未減。