升不停買不停，樓價何時停？

嘉華旗下白石角「嘉熙」剛於周六進行首次銷售，無論收票或銷情也勢不可擋。筆者向嘉華國際營業及市場策劃總經理（香港地產） 溫偉明恭賀。

 

 

第二季起步至今，一手銷情從未停步，不同項目在加價後加推單位也幾近沽清。當然一些平均呎價達$30,000元或以上的三房或四房大單位銷情便會放慢，但是一房及兩房呎價低於$25,000的單位，幾乎都一掃而空。

 

分析數據的專家都心水清，雖然看到每次銷情都有暢銷的現象，但數量都是首輪推出200至250伙，接著便是100至150伙。有感客路愈來愈收窄，不禁懷疑後續如何，有能力再加價嗎?究竟樓市升幅到甚麼地步才會停止？

 

筆者在前線其實都看不清買家實力，大部分屋苑客都十分艱難地併合首期才可置業。在選擇單位時，如果買家有能力負擔的單位都被沽清後亦會放棄選購，然後又等下一個盤或下一次新推出的單位放售，所以時時多次見到那些誠意買家出現一次又一次；這也反映了為何發展商在加價後仍有客戶，就算發展商加價3%-5%，只要樓價在置業者供款承擔能力內，各買家依然會有興趣置業。

 

只是市場分析師已經擔心，究竟還有多少買家可承接單位？這要看看發展商的長遠眼光，又或者他們所持那些數據顯示未來的承接力，買地出價$17,000一呎連建築成本4,000元，單計成本已達到$21,000；若再加上利息成本等等，現在出售價可達$25,000一呎。由於金管局不放寬借貸比例，所以一般兩房單位若在$800萬以下，都很快被市場吸納，那些高達千萬元的400呎兩房單位，是目前客戶上車的阻力。

 

至於豪宅項目則要有方法啟動買家的消費慾，才可締造成功的交易。那些全新推出的豪宅項目，因為要建立項目品牌的市場定位，務必要力創新高，因此不會輕易放寬呎價，寧願成交量不多也要珍惜貨源；橫豎項目在樓花期內，尚有時間去篩選有財力的買家，以北角新鴻基「海璇」為例，開售至今只售約20餘伙，每一單位成交半億至一億，平均呎價$50,000以上。而事實上，有此購買力的人不多，同時因為單位面積約1,200多呎，涉及金額不菲。即使有錢人也會審慎而行，但是另一個清水灣低密度豪宅「傲瀧」，卻因為空間大，涉及金額只介乎$2,000萬至$4,000萬，大三房甚至四房雙套的平均呎價只約$18,000至$22,000，在啟德地王每呎地價$17,776元的刺激下，迅速被醒目投資者搶購，單是五月份便成交230餘伙，亦因為為項目已屆現樓，發展商試探市場一段日子，了解到客人出價的心意，即使市場整體上升了，項目卻保持原價推售才吸引資金向低流的力量，一下子在單月回套了$60億資金以作下一步部署。

 

剛過去周末嘉華旗下白石角「嘉熙」出售238伙，主要是一房、兩房及三房戶型，樓價$1,200萬以下單位居多，開售前已錄得8,000多票並可即日沽清，反映中小型單位仍是市場主流，現時有不少向隅客在等待下一次發售，發展商是否知道客人最終可接受的價位？筆者估計都是靠測才知，因為沒有人可以估計置業者在背後所持的購買力多少。有吸引力的項目相信不乏入市者，市場購買力未見衰弱，故此發展商會繼續加價，買家也愈升愈開心愈買，風險時時存在，大家各自評算。