多重負面消息 有助樓市降溫

中原地產獨家策劃及銷售代理，位處西九龍的精品住宅項目「尚璽」(Enchantée)，上周公布首張價單，入場費$384萬起，非常吸引，連日來引得一眾年青買家參觀，爭取上車機會。

 

 

美國聯儲局加息又再多一步，上周四正式落實加息0.25%，市場普遍都預期本港銀行會隨即宣佈加息，可是四大銀行–匯豐、渣打、中銀及恆生同日即時回應說維持優惠利率不變，雖然港元利息及美元已相差1.75%，港元息口仍能維持不變，可見留港資金仍未找到更佳地方停泊，香港仍是資金有機會賺錢及安全的市場；否則，息口有如此大差距，理應有相當大的流失壓力。

 

當然，銀行也做了不少穩定和吸納資金的措施，在未加息前一個星期已經不斷推出新資金高息計劃，維期3個月至半年，港幣和美元同時進行；有個別銀行更針對美元提高息口。而銀行優惠利率不變，對按揭貸款是否有成本增加，毛利減少？心水清的金融人知道，其實近年物業按揭有近8成是選用H按(即同業拆息)，不少物業按揭是跟貼銀行資金成本升降，在物業按揭的毛利實質並不是有太大損失，所以銀行按息未有太大壓力要增加。

 

反之，市場比較敏感的是中美貿易戰，股票市場升升跌跌完全在總統的語言上，股市上未必令到市民興奮，而一日跌800點卻足以令到投資者驚嚇，立即收縮不必要的投資；因為擔心中美互相制裁影響整體經濟，故此近日物業市場火熱，投資者還是相當冷靜。

 

市場經過2018年上半年的衝刺，動力相當驚人，許多市場分析都需要重新調整今年市況預測，一般都看好全年有2成的升幅。根據近月成交以及市場供應計算，價格再升是可見現象，不過業主要清楚市場可接受的價位，了解本身物業是在那個類別、那個樓價層和買家客源等，否則一味只看版面的數字消息，對本身物業叫價並不準確，往往拿捏不到合適的出售價位和時機，導致未能成功出貨或換貨。

 

照筆者在市場接觸，市場買家依然是用家主導，靠父幹首期置業的會選兩房及一房，換樓的選兩房或兩房半，三房及開房式反而都是次選；原因是買入一次便會鎖緊未來三年的資產流動性，在購買上應先考慮三年內的需求。至於投資者的選擇，其一是考慮未來升值高能力的戶型，四房雙套是屬於優質貨。其二是考慮易租多客源的兩房；至於開放房，則是分支家庭的上車族以自己能力購買私人空間，既可同時貼及父母共享家庭資源，又可獨立生活。也有學習置業上車階梯的，先購置物業以防他日物業升到高價追不上，先買入放租，讓租客養樓，自己仍在家與父母同住，以減低生活成本，讓自己擁有物業負擔鞭上進的動力，所以開放戶仍是有支持者。