累積購買力 仍有餘力追上場新盤？

會德豐旗下的茶果嶺項目，共分為3期發展。其中第1期「KOKO HILLS」設413伙。圖為會德豐地產常務董事黃光耀(左二)與中原東南九龍團隊李玉祥(右一)及湛志強(左一)和筆者一同在項目命名記者會上合照。

繼五月兩個超級紅盤深水埗「The Campton」及天水圍「Wetland Seasons Park II」近幾完美沽清後，可能欠缺新盤帶動，加上天氣實在大雨，黃、紅、黑雨都經歷了，水浸山泥傾瀉的消息對計劃睇樓的活動大大影響，市場在本周末溫度顯然下降了不少。另一方面，新放盤的業主根據五月市場旺市成交叫價，令到市場尋覓單位的買家有不少卻步，因為有新的政策消息出現，市場多了聲音擾動信心，也有不同觀點。既然利淡因素出現，作為出錢買家自然保留一下出價，期待可以有再平的機會，但是許多業主知道消息消化後，市場通常很快就會回復常態，便有信心再等待好價，故要達成交易出現難度，形成交投宗數減少。

樂觀的看法是市場暫時回氣，而悲觀的看法則擔心累積了的購買力消耗盡後，後市承繼力不足，再看中國的經濟火車頭動力亦因為受到疫情拖累放緩，可見在未來半年至九個月本港經濟欠缺水源，想必不會太多人進行物業投資或更換。除了上車價類別外，其他的中價物業需求受壓，足證不是所有物業有市有價，如果不是全面有市，樓價也未必有再升可能，所以即將開售的大面積單位是市場密切留意的指標，發展商雖然有足夠數據分析支持住宅物業易升難跌，但如果在訂價上太進取，銷售成績或者未必會太差，不過要在短時間取得一定數量的銷售額，則不得不小心計算承接力。

筆者在前線接觸各區買家，體會到項目的能賣能力真的不是簡單一筆加一筆減地，以地價連建築費及利息便能計算到出售價，反而是很多無形因素會影響，例如：項目整體設計、地區當時環境、全港市場同期的競爭、項目出售時的經濟與政治氣氛等，環環相扣互相影響，令到賣樓團隊時時都要先把固定的條件做足100%準備，然後細心緊貼市場的氣候變動，務求捉緊最有利的一刻出場，以圖最高效益，本年度賣樓，必定大考功夫，