【平民財技】如何分析數據(三) 細說放盤量的判斷價 -汪敦敬

2009年金融海嘯出現，從此市場有了新的秩序及新的常態。過往所謂舊的常態或舊的數據分析方法，幾乎完全未能準確反映樓市，所謂人均入息比率、GDP(國內生產總值)完全不夠準確。究竟甚麼數據最準確反映樓市？原來是有關貨幣的數據及二手樓盤放盤量，兩者能相當準繩反映樓市的變化。

筆者會深入分析二手放盤量，在金融海嘯出現後，幾乎每一年均有專家評論樓市可能會下跌三至五成，而且每次不少市民也投入有關評論，但是直至目前樓市仍未出現大跌！究竟期間二手放盤量如何反映市場的變化？

以屯門區400萬元或以下的主要二手放盤量(包括私樓、連地價公屋、居屋及夾屋)與差餉物業估價署的售價指數的變化作對比，當中發現2009年金融海嘯至今年6月前，差餉物業估價署的售價指數是輾轉向上升，而屯門區的二手放盤量則不斷減少，包括在多次公眾認為樓價會下跌的消極氣氛下，放盤量誠實反映市況及持續減少，其實市場正面對上升的壓力。

相關現象持續至今年6月開始出現變化，樓市開始出現劈價潮，屯門二手放盤量，包括400萬元或以下偏偏在此時出現新的趨勢——不斷增加！從放盤量的表現能清楚反映或預算樓價的趨勢，當然不可以迷信任何數據，但是二手放盤量的確相當有價值及值得參考！

作者為祥益地產總裁汪敦敬