業主惜售 樓市持續乾升

經過今年2、3月份的大成交向上突破之後，不少筍盤經已被市場消化。目前住宅樓市由於盤源短缺，交投顯得轉疏，但因大多數業主惜售，市況正處於價升量跌的乾升環境。

 

在2、3月小陽春帶動之下，樓價不但向上攀升，連租金亦受惠，扭轉跌勢。市場上的筍盤被消化之後，業主變得惜貨如金，即使有買家作某種程度的追價，但不少業主仍然不為所動，加上利息低企，其他投資工具不但回報不佳，甚至虧蝕，市民寧願繼續長期持有物業也不肯割愛，造成目前的乾升局面。

 

根據住宅按月統計，今年4月份整體住宅（包括一手、二手私人住宅；居屋、公屋及夾屋自由市場買賣）買賣合約登記，錄得8,217宗及446.8億元，較3月份的11,358宗及590.4億元，下降27.7%及24.3%。5月份缺盤情況持續，與4月份相似。

 

此外，4月份已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得5,188宗，當中錄得帳面獲利的有5,049宗，獲利宗數比例為97.3%，較3月的96.2%上升1.1個百分點。轉售獲利比率連續三個月上升，累積升幅達3.7個百分點，今年4月份的獲利比例是自去年4月99.0%之後，創十二個月新高。買樓獲利的勝算，證明比較高，令業主繼續持貨。

 

而住宅租金止跌回升，更引致業主惜貨不賣，因為租金回報率隨著租金上升而上調，對買家而言無疑增加了吸引力。根據中原地產新簽租約統計，3月份全港85個大型私人住宅屋苑的平均租金每平方呎錄得19.0元，較2月的18.9元上升0.5%。私人住宅租金止跌回升，結束了自2011年10月開始連續五個月的跌勢。本港樓市基礎穩健，預料租金會繼續平穩向上。

 

踏入2012年住宅樓市恢復暢旺，根據中原城市領先指數(CCL)，私人住宅樓價早已於今年1月初止跌回升，而租金則於3月份開始見底回升，可見租金走勢明顯較樓價滯後約一個季度。以租金較樓價落後一個季度推算，相信今年第二季租金會跟隨樓價重拾升軌。

 

由於額外印花稅(SSD)的影響，售賣轉手未夠兩年時間的住宅樓盤需要支付SSD，造成不少住宅單位被逼「坐監」現象，供應量更形短缺，貨源更為疏落，市場乾升情況持續。

 

歐洲債務危機復燃，美元匯價往上走，全球股市、黃金、外匯、商品期貨盡低頭，唯獨本港住宅市場租金回報上升，樓價亦企穩。儘管現在住宅市場缺盤，但買家仍然覺得投資樓市，比較保險。基於樓價和租金上揚的利好因素，業主持貨能力更強，割價求售情況將更罕見。預料價升量跌的乾升局面，短期內維持不變。