移民風再現 對樓價影響並非你所想

移民氣氛席捲全城，社交媒體充斥著與移民相關的廣告，計劃移民的朋友近日總有一個在附近。

 

提起移民不少人可能會聯想起賣樓，認為移民人數愈多，賣樓離場的人亦愈多，這現象對樓價應該是負面因素。不過，若參考上世紀80至90年代香港的移民潮，當時移民潮對樓價的影響並不如傳聞中一瀉千里。相反，樓價指數在移民潮期間，基本上是大漲小回。

 

近代的香港移民潮在上世紀80及90年代出現，根據差餉物業估價署的私人住宅單位售價指數顯示，在1980年至1997年間，曾出現約四次樓價調整期，當中為期最長及跌幅最大的一次於1981年至1984年間，樓價指數跌逾三成。

 

然而，此後至1997年樓市出現樓災前，另外三次於90年代初移民潮中的樓價跌浪，每次跌幅僅介乎4%至12%，持續時間最短為一季，最長亦僅為一年半，餘下時間樓市均穩步上揚。

 

移民潮下樓價大漲小回

 

今次移民之風再起，對樓價會否造成衝擊有兩點可注意。其一，上世紀的移民潮集中在中產及中高管理層，不少家住太古城、中半山等傳統中產區。他們的移民方式主要是一刀切，孤注一擲賣樓離場。其後，因為外地生活艱難，取得外國護照後又出現回流潮。

 

借鏡於上世紀移民潮，今次計劃移民的人學精了，部分人會留後路給自己及家人。持有物業一間起兩間止的人，會選擇將物業出租，將租金作為異鄉的生活費，減低找工作及回流的壓力。

 

至於持有較多物業的投資者，則有機會減持部分物業降風險，這類放盤或會增加樓市供應。

 

夾心階層也移民

 

其二，宜留意上世紀移民的主要為中上階層，挾大量資金遠走西方國家。今次移民潮當然仍有少不是富裕階層，但亦出現了一批手持數百萬元的夾心階層，這現象從馬來西亞及台灣成為炙手可熱的移民地點可見一斑，泰國亦是近期新興的移民心水地。

 

移民這些地方的入門門檻較歐美為低，物價亦比香港便宜，吸引了一批資金較少的移民新人類。這批移民未必在港持有物業，縱使有亦多為自住樓，收租回報反可支持他們在大馬及台灣生活，因此沒有賣樓的逼切性，反而保留自住樓，用租金以戰養戰更合情合理。

 

綜合上世紀移民歷史數據，配合這次移民潮的格局分析，移民效應對港樓的衝擊，未必如想像中巨大。