買港樓應有世界觀之三

香港奉行聯繫匯率，不但將香港利率話事權拱手相讓給美國，而且還控制不了通脹和通縮，造成樓市大生大死現象。置業人士買樓，除了要看樓價高低之外，還要關注世界經濟，例如美國，她掌控了香港的利率，造成香港通脹與通縮的問題。

 

1983年，由於香港前途問題，發生了港元危機，到最後，港府終於以聯繫匯率穩住了港元的陣腳，但香港付出沉重代價。

 

由於香港與美國經濟冷熱程度不同，有時更是反方向去走，香港利率當然被逼跟著美國上落，自己卻失去利率對經濟的調節功能。

 

就以1997年，亞洲金融風暴發生，不少亞洲國家及地區，都受到襲擊。由於國際金融炒家早已埋下地雷，以狙擊聯繫匯率作為虛招，實際是利用期指市場圖利。大鱷詐攻聯匯，港府官員信以為真，立即將香港銀行同業隔夜拆息扯高至289厘，股市和樓市應聲暴挫，預早沽空期指的大鱷得其所哉，大有斬穫。可憐陪葬的樓市，飽受高息重創。

 

當時美國由克林頓主政，經濟不俗，美國聯邦基金利率高達5.5厘，香港無法將利率壓下去，造成港股港樓重傷，股市血流成河，樓市遍地負資產，港息雖然期後回落，樓市已受重創。股市在2000年有科網熱潮，恆指曾創出歷史新高；但樓市卻依然故我地低迷，甚至出現通縮，直至2003年下半年，樓市才見底回升。

 

由於期後美國經濟不振，再加上次按及雷曼倒閉引發2008年金融海嘯，美國利率向下調整進行救市。雖然全球一致看淡包括債市、股市和樓市等投資市場，但2009年初開始，香港樓市竟然冉冉上升，而其他地方的樓市，亦有不少復甦過來。

 

香港樓市之所以上揚，除了投資者對印刷的金融投資產品有戒心之外，香港利率跟隨美元下降至非常低水平，買物業可享低息供款的好處，更有兩三厘租金回報率甚至物業升值之利。此外，美國連番量化寬鬆，投資者更狠狠拋售港元美元，改持物業等實物。

 

美國經濟衰疲，長時間處於低息期，量寬又令美元貶值，投資者更對美元棄如撇履。加上美元貶值更會導致香港出現嚴重的輸入通脹，投資者及用家加速買入物業對抗通脹。

 

最近，美國推出QE3，投資者拋售港元美元，轉移持有能夠對抗通脹的物業，勢頭持續增加，因為市場預期QE3可能會引發全球超級通脹，唯有靠擁有物業自保。雖然對付超級通脹可能需要以加息對付，但美國國民和政府合共欠債57萬億美元，加息，只會令自己的債務擔子百上加斤，如同自殺，美國聯儲局會不會如此傻仔呢？當然不會！美國不加息，香港加息之說，不攻自破！