辛辣招削弱換樓動力加快租金上升

日期：2013-02-28

港府上星期五突然推出對付樓市的兩項辛辣招，將會損害換樓活動，以及推動租金加快上升。

港府推出的兩項樓市新需求管理措施，以增加樓宇及非住宅市場之買賣成本，一)提高買賣樓宇印花稅的稅率，200萬元或以下的物業，印花稅由現時100元改為成交價之1.5%。其他印花稅率則全面增加1倍，最高稅率由成交價之4.25%調升至8.5%。二)非住宅物業，包括寫字樓、商舖、車位、工廈等，於簽訂買賣協議後需立即繳付印花稅。

筆者覺得，上次(去年10月)推出的雙辣招，主要針對著海外投資者，但是次推出之加倍印花稅措施，除了進一步將海外投資者拒諸門外，亦將令本地長線投資者絕跡於本港物業市場。

除投資市場外，筆者認為是次辛辣招，亦將削弱換樓機制，縱使市民換樓有所豁免，市民亦面對某程度的風險。以先賣後買為例，市民只需在購買新住宅物業時，同時簽訂買賣協議出售其原有住宅物業，就可按舊有稅率繳付從價印花稅。而先買後賣，則可於購入新住宅物業後六個月內，處置舊有住宅物業，完成交易後，就可申請退還新舊稅差額。但半年內要完成買與賣兩個重大決定，中間亦存在一些風險。

筆者預料措施對500萬元以上中上價物業影響最大，預計3月份整體住宅物業成交將會萎縮，樓價亦將呈轉向，由升軌轉入跌軌。相信新招需時適應，預料樓市下半年才見喘定。

辛辣招除了削弱樓市的換樓活動之外，也會對現時上升中的私人住宅租金，造成進一步向上的刺激。因為部份原本打算買樓的人士，都會受到置業成本大增的因素影響，無法置業，唯有租樓居住作權宜之計。無法買樓的市民，唯有加入租樓兵團，將會進一步搶高租金，造成租金和通脹加快上升。

根據中原地產新簽租約統計，2013年1月份全港85個大型私人住宅屋苑的平均租金每平方呎錄得22.8元，較2012年12月的22.7元上升0.4%。今年1月的租金再升破去年12月的高位，連續七個月創有記錄以來的歷史新高。