細價樓上升 推高中原指數

中原城市領先指數(CCL)近期連升5週，儘管升幅不多，但相信港府官員滿不是味兒，懷疑為何他們所使出的多種辣招尚未見效。其實，近期CCL之升，是港府自己製造出來。因為去年7月，行政長官梁振英公佈，准許5,000個月入3萬元以下的白表家庭，於居屋第二市場以免補地價購買居屋。這個措施，實在刺激到樓市。

 

政府接連推出「3D」(雙倍印花稅/DSD、買家印花稅/BSD及額外印花稅/SSD)，甚至收緊按揭，實在某程度上有能力推低本港住宅樓市。但許多人百思不得其解地發現，代表二手樓市的CCL，跌到118點附近，竟然企穩，不再繼續下滑。

 

但筆者與同事研究之後發現，樓市的確處於調整時期，特別是豪宅，跌勢並未停下來，繼續有牛皮偏軟之勢。CCL在淡市之中，竟然連升5週，真的令人出乎意料，為何會出現背馳現象？

 

查實樓市之升，是與白表客入市購買居屋有甚大關係。雖然首批白表客只得5,000個的一半，即是2,500個，但他們入市購買居屋或者私人細價樓，造成細價樓價格被推高。由於幾個月以來，樓市被「3D」所打擊，交投變得非常疏落，即使豪宅價格繼續向下調整，因成交稀疏，不及細價樓的交投那麼多，所以指數亦被細價樓主導了，故此出現淡市樓價上升現象，影響到CCL的升跌。

 

基於二手樓市以細價樓成交為主，豪宅交投又疏落，指數因而上升。實際上，這不代表整體樓市上升，因為豪宅樓價依然向下，繼續調整。因為筆者觀察所得，500萬元以上的住宅價格是下跌的，500萬元以下的樓價則上升。

 

特首推出白表客免補地價購買居屋的計劃，是有心幫助基層市民置業。在推出「3D」措施之後，相信絕大多數人都是認為樓市將會向下調整。但在白表客積極入市的影響，願意付出更高溢價購入物業的情況之下，最近二手樓市竟然在淡市之中連升5週，就算累積起來的升幅不多，卻是令大家都意想不到的。

 

二手樓市在豪宅方面依舊疲弱之下，CCL還是被推高，顯示白表客對細價樓的買意非常積極。出現這個逆市而升的現象，相信連港府官員也始料不及。不過，房屋政策的推行，必須小心研究，不宜輕率，否則，會出現許多預先估計不到的事情發生。

 

再者，今次樓市意外地回升，問題是出於政府的決策考慮不週，而非炒家或投資者興風作浪。所以，政府不宜再加推任何打壓樓市措施，因為這樣做，出師無名，難以得到社會支持。