經濟差息難加樓市剛需持續

日期：2014-10-09

因本港住宅市場依然供不應求，再加上中國和美國經濟近日都呈現弱勢，美國加息的動力放緩。料美國及香港超低息期持續，本港樓市不乏捧場客，仍有強大的剛性需求。

香港金融管理局發表《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出，住宅物業市場在過去一年多經過整固後，於近數月轉趨活躍，成交量自近期的低位回升，樓價也再度上升。物業市場轉強的主要原因是累積的住房需求釋放，以及有關美國及香港快將加息的憂慮稍減，令市場情緒改善。事實上，信貸狀況仍然利好，按揭利率持續低企，銀行亦稍為放寬信貸。交易活動在一手市場率先回升，其後二手市場跟隨，尤以中小型單位為主導。

本港物業市場的失衡狀況可能仍持續一段時間，樓價或會繼續從低息環境及相對緊絀的住宅供需情況中得到支持。

自2009年以來，金管局推出了六輪逆週期宏觀審慎監管措施，以防止銀行信貸助推物業價格泡沫，並確保銀行及其客戶的資產負債表有充足的緩衝以應對物業價格波動。這些措施促使新造按揭成數由實施前的平均水平64%下降至最近的約56%，而供款與收入比率則由超過40%的平均水平降至35%。住宅按揭貸款的增長率亦由2010 年的14.1%降至2011 年及2012年的約7至8%，再降至2013年的3.9%。

金管局不諱言樓市在剛需情況下，得到支持。但在另一方面，超低息環境將會吸引到更多人買入住宅物業自用或投資。因為從種種跡象察覺到，美國的超低息局面將會維持，理由是美國以至中國的經濟近期似再陷入放緩之勢。既然經濟不佳，美國便難以提高息口，香港實行港元與美元掛勾的聯繫匯率，息率必然跟隨美國。香港按息低企，投資住宅物業自然會得到低息之利，必然會吸引到不少人乘搭這程低息順風車。

美國上調當地第二季經濟增長數字，終值為上升4.6%，比原先預計的4%為高。但近日經濟又有轉弱之勢，令將來的美國加息力度減慢。同期個人消費增長維持原值2.5%，遜於預期上調至2.9%。9月份密歇根消費者信心，終值則報84.6，亦遜預期。耐用品定單於今年7月大增22.5%後，8月跌幅竟然達到破紀錄的18.2%，跌幅比較市場預期多0.2個百分點。而美國8月二手房屋銷售出乎市場預期下跌1.8%，令市場擔憂經濟情況。這些數據都非好兆頭。