私樓需求大過供應 價看升

2014年結束，又是預期新一年樓市形勢的時候，筆者估計，今年整體樓價可望上升一成，屬於比較平穩。雖然有官員表示，未來三至四年有7.4萬個單位供應，數目不算少，會對樓價構成壓力。但如果比起1995年以前的數量，並不算多，因為香港私樓住宅的購買力不俗，求過於供，市場有足夠能力承接。

 

最近政府加快推出土地，增加興建房屋供應，成為趨勢。運輸及房屋局表示，今年第三季新樓落成量為4,700伙，而累積首九個月超過1.2萬伙，已較去年全年高出47%。

 

更預料在未來三至四年，一手住宅潛在供應量，將達7.4萬伙，反映未來每年供應最少逾1.85萬伙以上。7.4萬伙表面上看來是一個龐大供應，每年1.85萬伙也是一個不太小的數字，將會對樓價起到平抑作用。

 

但筆者翻查過去紀錄，本港私樓供應量，在1995年之前，每年超過3萬伙比比皆是，證明本港樓市的吸納能力，以往非常強勁，當年樓市也無問題出現，甚至還是供不應求。證明市場可以吸納多過3萬伙一年，只是後來供應愈來愈少，少至7、8千過一年也曾見過。

 

換言之，超過3萬個單位的吸納量，以前市場都能承受得起，只不過後年因為亞洲金融風暴再遇上「八萬五」房屋政策，導致樓市崩潰。只要香港樓市身心健康，3萬伙的供應，市場也有足夠的承接力。只不過因為有「八萬五」再適逢亞洲金融風暴侵襲，打殘了樓市的胃納，而且持續了好幾年。

 

未來三至四私樓供應量7.4萬個，平均每年約1.85萬個，如果本港樓市身體正常，消化到1.85萬伙，應無甚麼困難，比起3萬伙，還有一個不小的缺口。只要本港樓市本身沒問題，在1995年前要消化3萬伙根本沒有太大難度，現在1.85萬伙，實際上未算太多，應可游刃有餘。

 

只要港府不再推出甚麼辣招出來，阻礙市民置業，每年消化1.85萬伙沒有太大困難。港府近年來推出的招數，並非幫助需要解決居住問題的市民買樓，反而是阻礙市民置業，造成樓市的每年吸納量下降。不過，這只是阻止市民的購買意欲，如果累積的購買力釋放出來，這股力量，因累積關係，爆發出來將會十分強勁，官員絕對不能小覷。

 

對於政府推出長遠房屋策略，調整未來十年總房屋供應目標，由47萬個單位增加至48萬個，筆者表示歡迎，雖然這1萬個單位集中在居屋方面，但也可以消解一部份房屋緊張的問題，總好過沒有。