一手取價料吸引 抵消加息壓力

2015年經已到來，距離美國加息的日子日漸逼近，有人估計可能會對本港樓市構成重大壓力，但筆者預計，由於本港發展商會採取具競爭力價格開售一手新盤，住宅樓市交投仍會平穩，樓價則會溫和上落。

 

近兩年，不少人都評論美國加息何時到來，會加多少以及對本港樓市構成多少衝擊。一般而言，有人覺得今年中美國聯儲局將會提高美國息率，而港府官員則表示，如果美國加息3厘，對香港樓市有怎麼樣的傷害，置業人士要承擔不少的風險。

 

筆者認為，美國加息會在下半年才開始，但如果真的在年中落實，也不會是港樓天塌下來的末日。一來美國經濟並非強勁，只是緩步而行，加息自然不會放心大手加息。二來美國以及國民的負債甚重，截至去年底，美國總負債額是59.27萬億美元，即是人均欠債145萬港元，並非一個小數目。如果美國真的大手加息，美國政府以及國民，也未必承受得起加息的壓力。在這種情況之下，聯儲局加息也會按步就班，不會亂來。

 

美國加息不多，本港的加息壓力亦會減輕，筆者估計美國加息2厘，經已差不多是到了頂點，不會不顧現實的瘋狂加息，因為聯儲局也要顧及美國國民的承擔能力。既然美國加息有限，港息升幅也會有個譜。而且一般而論，美國加息的時間通常大致是2年左右，不會無止境的加上去，所以，美國加息對本港置業人士的衝擊，亦不會失控。

 

另外，本港發展商亦知道美國加息在即，開售一手新盤時，也不會輕易獅子開大口，免得自己推出的新盤出現滯銷的情況，造成市況不佳的觀感。發展商深知開盤賣個滿堂紅的重要心理效應，所以，筆者相信他們會以貼近二手樓價的水位開售新盤，與二手樓造成正面競爭。

 

因為發展商明知加息即將來臨，不會將新盤價格定得太高，以免新盤開壞個頭便很難售清貨尾，故此，他們的新盤開價一定有競爭力。只要新盤開價不太高，就不會出現高處不勝寒的問題，銷路應有保證。樓價不高，自然不會出現樓價大幅下挫的現象。

 

筆者反而認為，二手樓業主賣樓定價不宜定得太高，否則只會給一手新盤太多空檔以具競爭力的價格出貨。二手樓業主也應該採取具競爭力的價錢賣樓。只要雙方不以超高價賣樓，樓市便會形成有買有賣的狀況，假使加息，經已下調樓價的一二手樓，都應該容易得到市場承接，不會出現樓價先高後低的不良形勢。市場預早做好充足的價格準備，就可以應付到加息的壓力。兩且筆者感到，美國未來的加息幅度及時間，不會太大及持久，要捱得過並不太困難。