住宅樓市短期跌 長遠看好

由於受到全球股市下挫以及農曆新年臨近影響，本港住宅樓市在今年1月份，表現欠佳，但因按揭利率難以大升和美元匯價轉弱等利好因素刺激，筆者相信未來樓市成交量將會止跌回升，步出谷底。

今年1月份整體住宅登記（包括一手、二手私人住宅；居屋、公屋及夾屋自由市場買賣）錄得2,045宗及158.00億元，較去年12月份的4,043宗及298.22億元下跌49.4%及47.0%。1月的一手登記以貨尾單位為主，加上二手成交淡靜，以致整體住宅登記宗數打破去年11月份2,826宗的歷史低位，創自1996年有紀錄以來的歷史新低，並於三個月內第二次創歷史新低。金額則為金融海嘯後新低，繼2009年2月136.22億元後創下近七年低位。2月份由於農曆新年假期關係，工作日數減少，料登記宗數進一步下調至1,650宗左右，將連創歷史新低。

一手私人住宅方面，今年1月份錄得433宗，總值61.76億元，較12月的2,127宗及183.66億元，大幅下跌79.6%及66.4%。1月份的宗數創2013年7月份200宗後30個按月新低，金額則為2013年10月49.8億元後27個按月新低。因臨近農曆新年，發展商減慢新盤發售，預計2月份的登記宗數繼續下跌，全月錄約250宗，將創31個按月新低。

二手私人住宅方面，今年1月份錄得1,463宗，總值91.46億元，較12月的1,742宗及106.74億元下跌16.0%及14.3%。1月的登記宗數打破去年11月1,654宗的歷史低位，創下歷史新低。而金額為2008年11月76.0億元後，創下7年按月新低。二手成交短期內多次創歷史新低，反映二手交投相當淡靜。而臨近新年長假期，加上樓價調整，市民進一步減慢入市步伐，二手表現繼續低沉，料2月份錄約1,200宗，再創歷史新低。

雖然近期樓價走軟，但因住宅樓市經已連升多年，出現向下調整也屬合理，如果比起高峰價有20%跌幅，尚屬可以接受。無可否認樓價下跌會使到在高位追入樓市的部份業主陷於負資產的慘況，但樓市是一個長達20年以上的長期投資，樓價回升上水面是有很大機會的。

最近美國公佈去年第4季經濟增長初值只上升0.7%，略低於市場預期的0.8%，增幅亦低於第3季的2%，反映美國經濟不佳，今年內加息次數比預期為少。美元連續一兩年強勢之後，最近已告大幅轉弱，對香港整體經濟有利，亦有助樓市復甦。