港樓價高只因美元大貶值97%

日期：2016-03-04

香港不少人抱怨住宅樓價高，高到高不可攀，令他們居住出現問題。但筆者從另一角度研究，本港樓價或許幾十年來都沒升值，反而是美元港元大貶值造成樓價高的現象，因為過去45年，美元兌換黃金，瘋狂貶值了97%，可知美元原來全無保值作用。

很多人都一種錯覺，以為美元等鈔票愈多愈好，但筆者的看法是實物愈多愈好。所謂實物，不外乎物業與黃金為最大路，其中以物業最保值，因為它是地球珍貴資源土地製造出來的，供應非常有限，不會像美元及股票可以無限量印製。

筆者就舉美元與黃金做一個顯淺的例子。在1971年8月15日，美國總統尼克遜宣佈美元貶值，並且停止美元兌換黃金。金價由過往每35美元可以兌換一安士黃金，美元之後大幅貶值到今時今日。就以目前每安士黃金可兌換1,220美元而言，45年來美元累積貶值多達97.13%，幾乎化為烏有。

再舉另一個例子，1985年9月22日，美國、日本、德國、法國以及英國在紐約舉行會議，達成五國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿易赤字問題的協議。因協議在廣場飯店簽署，故該協定又被稱為「廣場協議」(Plaza Accord) 。同意上述五國開始聯合干預外匯市場，在外匯市場大量拋售美元，並造成美元拋售狂潮，導致美元大幅度貶值。1985年9月，由美元兌250日圓水平，不到3個月時間，跌至每美元兌200日圓左右，跌幅20%。時至今日，美元兌日圓跌至約113水平，跌幅也達54.8%。

由此可知，自從1983年港元與美元掛勾，也跟隨美元貶值。美元兌黃金及日圓這幾十年來都大貶值，所以，經已引起本港市民要求保本增值，避免鈔票貶值。物業及黃金是實物，皆能保值，尤其是住宅物業具備居住的功能，買樓置業可作安居之所，也具有出租收租的特點，取得每年2、3厘的回報率，比起無息收更要找地方儲存的黃金，更勝一籌。