樓市承接力 預料歷久不衰

本月初，三個私人住宅新盤合共超過一千個住宅單位推出市場發售，不但凍結金額龐大，更能夠在週末日兩天賣個滿堂紅，場面爆買。但一定會有人擔心樓市後勁不繼，筆者回顧二三十年前的落成量，發覺累積了巨大購買力，預期未來樓市強勢歷久不衰。

 

港人港地「啟德1號」、將軍澳及「海翩匯」及元朗「Grand YOHO」三人大型新盤，合共數量逾一千個，在月初的週末日兩天首輪取得出色銷情，連同其他新盤，合共錄得逾1,100宗交投，創出一手新例實施三年以來最多交投量的周末日。再加上近數月來一定數量新盤成交，必定會有人懷疑樓市將來的承接力能否持續。

 

筆者對於樓市未來信心充足，並不擔心承接力轉弱的問題。打從2010年起政府先後實施額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅這三項稅款的辣招，令樓市成交量大減，以新樓落成量計算，數量最多的一年夠1.6萬個。如果今年超過1.7萬個經已算是破了近年的最高紀錄，但有兩年連1萬個也不到。

 

大家如果回顧八九十年代本港一手私人住宅新盤落成量，便會發現很有趣的數字，亦會令市民放下樓市後勁不繼的心頭大石。原來當年大致上每年有2、3萬個單位以上落成，這個水平持續到2004年。由2005年開始，每年只得數千或者1萬多個單位落成，明顯比起以往少得多。光是2004年至2010年這段時間累積下來的購買力，經已非比尋常。

 

再加上2010年底開始實施的三項辣招印花稅，累積至今的購買力，亦非常雄厚。期內減少的成交量不限於一手新盤，連二手樓亦縮減了不少，以一二手成交量合計在1997年歷史高峰紀錄逾17萬宗，跌至近三年只得每年5、6萬多宗，樓市長期累積下來的購買力，更加不得了。如果一爆發出來，驚天動地。

 

還有一點也要值得注意的，即使近年由2014年開始，每年平均有1萬多個，但住宅單位容量應會小於八九十年代，因為當年兩、三房單位不少。但近年部份單位被間細，變成一房甚至開放式單位，縱是每年同是售賣1萬多個單位，數量雖不變，實質容納能力比起以前低得多。

 

目前單位供應量維持不變，實際上單位面積縮細，容納住客的數量肯定大幅縮減。所以，樓市的實質累積購買力，只會有增無減，購買力應會比起以往更為龐大，相信不會在未來兩三年內耗盡。樓市未來數年，吸納量應可以保持甚為平穩甚至穩步增加的局面。而且香港現時不論經濟規模及人口數量都比八、九十年代為大，在正常情況之下，對住宅的需求量一定比二三十年前大得多，購買力自然更強勁。