現金貶值九成九 保本增值要靠樓

香港一直以來有許多人爭論甚麼投資工具最為保本增值，筆者以一個住宅物業作為對比，大約五十年來樓價上升了大約160倍，但港元現金的購買力，卻蒸發了超過99%。選擇錯了投資工具，結果簡直天淵之別。

 

筆者以一個位於九龍東區的五百多方呎住宅單位作為例子，五十年前開賣時，一次過付款不到2.2萬元。最近類似單位的成交價約是350萬元，50年樓價升幅差不多是160倍。

 

從另一個角度去看，港元的購買力蒸發得相當驚人，跌幅超過99%。如果當年持有2.2萬元不用直至如今，大約只可以買得同一單位大概2.6方呎而已。由此可知，鈔票絕對不是一個理想長期投資工具。至於如何將現金的購買力發揮得淋漓盡致，就視乎每個人的識見和入市時機了，絕對是因人而異，並要加上一點兒運氣。

 

在投資市場之中，雖然有人將Cash is King(現金為王)視作圭臬，尤其是在1997年亞洲金融風暴期間，由於香港銀根緊絀，不少人都視這句說話為投資聖言。

 

事實上，這五十年來，香港不斷有通脹出現，令港元的購買力萎縮。到1983年香港更將元與美元掛勾去實施聯繫匯率。將港元掛泊著幾十年來不斷貶值的美元，令港元的購買力消失得更快。無形中，將本港樓價推升得更快更高。

 

在2008年環球金融海嘯爆發之後，在美國、日本及歐盟多番量化寬鬆之後，投資市場驚覺持有現金是幾乎最差的投資工具。因為各國量寬使到現金拾級貶值，再加上有通脹，現金購買力蒸發得更快。及後，歐盟及日本還來個負利率，令現金購買力消失得更厲害。

 

雖然投資市場經已知道同是實物的物業及黃金去到單打獨鬥的最後兩強，但黃金2011年見高位每盎斯逾1,900美元之後，反彈乏力，持續尋底，近兩三年普遍認為黃金遜於住宅等物業。10月4日紐約期金每盎斯插穿1,300美元重要關口，收報1,269.7美元，單日勁跌43美元或3.3%，創出了近三年以來最大單日跌幅，及後更在1,250美元水平爭持。

 

現在看來經已是物業與自己競賽，可以持續走到甚麼水平？而且物業成為了全球投資者捧的避難投資對象，因為物業比起黃金更為實用，可以用來自己居住之外，也能出租給租客收取每年2-3厘以上的租金回報率。此外，美國加息的基調欠佳，息口難以大幅度調升，本港置業人士繼續享受超低按揭息率優惠，一般按息大概只得2厘左右，吸引到不少住宅物業投資者買樓自住或收租。