港樓年升幅2.63% 怎算離譜

日期：2016-11-11

筆者預計今年內中原城市領先指數會再創新高，達到150點水平。但因政府將雙倍印花稅全部提升畫一至15%，今年樓價將不升反跌。如果以1997年100點作起點計算，19年才上升50%，平均每年增升2.63%，根本絕不離譜。如果閣下每年加薪只得2.63%，相信又有很多人嫌加得少。

單是以中原城市領先指數上升到150點而言，創出歷史新高，一定有人批評香港樓價太高，高得太誇張，理應打個折頭！但大家要記得，中原城市領先指數的100點，是以1997年作為起點計算。1997年距離現在有多久？19年！

19年，中原城市領先指數才由100點升上150點，只是上升了50%，平均而論，每年升幅只不過是2.63%。樓價這個升幅，並不過份。當然也會有人覺得高，但如果閣下每年加薪是2.63%，又會有很多人嫌少不肯收貨。這樣豈不是雙重標準？過去幾年，有一些公司每年的薪金調整，一般加幅大約3-5%，一樣有人覺得加得少，如果只加薪2.63%，理應會有更多「反對之聲」。

如果是用兩把尺去量度樓市每年平均2.63%的樓價升幅，就不大合理，筆者認為過去19年樓價年升幅只是2.63%，絕不過份。

我們不妨又再舉另一個例子，香港股市恆生指數在1997年創出歷史高峰16,820點，去到2007年「港股直通車」之時，曾經升至31,958點，比起1997年的16,820點，高出90%，但因「港股直通車」未開車就剎停，港股反覆回落。但當年升到31,958點之時，不少股民拍爛手掌，歡迎港股創歷史新高。

今年10月下旬恆指23,500點附近，比起1997年的16,820點高出39.71%，與同時的中原城市領先指數141點非常接近，只比1997年高出約41%。但在香港只聞樓市高企未聞港股嚴峻之說，市民是否又是雙重標準呢？

從經濟規模而言，現在香港都應該比起1997年成長了不少，可以承受股市及樓市比較高的水平。就以恆指約23,500點計算，市盈率只是12.77倍，這是一個相對全球股市大落後的水平，屬於偏低。恆指比起1997年只高出約40%，是大落後，中原城市領先指數高於1997年41%，樓市比股市僅高1%，卻被指為高得離譜，是否荒謬？

恆指12.77倍市盈率已經平通全世界各主要股市，美國道指16.9倍及標普500指數18.1倍、英國富時指數17.1倍、德國DAX指數13.5倍、日經225指數16.9倍及上證A股指數14.4倍。筆者的看法是，港股港樓皆處於合理水平，市民要投資港股及港樓屬於合理，而且全球正進行量化寬鬆及負利率，香港更有2%以上的通脹率，要找尋合適的投資工具避險，投資港樓港股是名正言順。