美通脹再升 港樓價再上

近期美國公佈的經濟數據普遍不俗，去年第4季經濟增長由1.9%向上修訂為2.1%，今年2月份通脹按年勁升2.7%，對於美國構成進一步加息的壓力。展望今年美國通脹會平穩向上，將會推高高處未算高的本港住宅樓價，中原城市領先指數見到160點並非難事。

 

去年本港住宅樓價以計算，以中原城市領先指數計算升幅為6.54%，但事實上，住宅樓價上漲，並非香港獨有的問題，世界其他國家及地區的樓價，比香港升得更多的比比皆是，香港絕非名列前茅份子，十名不入。

 

今年首季成為過去，中原城市領先指數繼續步上揚，升幅約為4.26%，但屬於循序漸進，並非突飛猛進，相信相比其他世界大城市的樓價溫和得多。

 

上月中，美國聯邦儲備局議息宣佈加息0.25厘，成為2015年底以來的第3次加息0.25厘，合共加息0.75厘。聯儲局主席耶倫指稱，如果等候太久才加息，未來加息會更急促。通脹及就業現正接近聯儲局目標，並且考慮到經濟擴張步伐，認為未來數年循序漸進加息，是合適的做法。今年加息3次仍可視為循序漸進的加息步伐，聯儲局不預期收緊政策像2004年加息週期般，每次議息都加息1次。

 

聲明指出，通脹接近聯儲局2%的目標，貨幣政策委員會預計中期將穩定於2%附近，聯儲局將仔細觀察通脹形勢發展。聯儲局維持今年美國經濟增長及失業率預測不變，估計經濟增長2.1%，失業率4.5%，核心通脹率預測則輕微上調至1.9%。

 

在議息的同時，美國勞工部公佈，2月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，遠高過市場預期上升的2.2%，是5年以以來最強。撇除食品和燃油價格之後，核心通脹按年上升2.2%、按月則升0.2%。2月份食物價格按月上升0.2%，是2015年9月以來最大升幅。美國通脹數據表現與聯儲局通脹預期相符，加上美國勞動市場接近全民就業，加強聯儲局的加息理據。美國商務部公佈，去年第4季GDP向上修訂至2.1%，主因消費者開支及企業庫存，較預期強勁。

 

假如美國經濟數據持續理想，一如耶倫所言加息2-3次是有可能的。筆者估計，假設美國今年能夠加息3次，每次0.25厘，縱使香港銀行體系結餘充裕，也有機會加息1次0.25厘。不過，大家不必過份憂心加息，因為加息代表美國經濟不俗，可帶動全球經濟向好。而且假使加息0.25厘，本港按揭息率以H按而言，大約2厘左右，與1997年超過10厘的按息相比，相差著實太遠，置業人士不必過份擔心，別自己嚇自己。