擁有一間樓,可以怎樣用?好多人的答案,不是自住便是收租,再豪一點就說丟空當別墅。其實一間物業,隨了上述三種實際用途外,懂得活用物業創造收入,隨時每月多萬元零用錢。
由於近十多年樓價不斷破頂,早年買樓的業主,賬面身家翻了一倍以上,但一日未賣出物業將錢落袋,只能算是賬面富貴。因此,近年在市場上開始有業主加入用物業打造每月收入的方案,目的是將物業價值釋放,在自住或收租之餘,每月獲取一份額外收入。
用物業創造每月收入,方法離不開將升值物業加按,再將資金投放在債券或債券基金等收息工具上。從收息工具獲取的利息,用作支付加按物業的供樓支出以及其他借貸成本後,得出來的餘額便可代代平安。
假設物業A市值為700萬元,尚餘按揭欠款100萬元。若透過加按及投入債券或債券基金等收息工具,加上適當的槓桿效應,每年可獲取利息約52.8萬元。扣除供樓支出及其他借貸成本後,業主實際每年可淨袋約14萬元,即每月約1.16萬元。
透過市場上的物業拓利息收入方案,能讓物業賬面富貴變成真的價值釋放,產出現金流。然而,這些計劃亦有其潛在風險,例如透過債券或債券基金收息時,涉及槓桿因素,不宜因貪其更高回報,而令槓桿水平過高。此外,按揭息率、債券借貸息率均有機會變化,這些息率一旦上升,或有機會影響收息回報。
最後是慎選收息工具,通常大型企業的債券,比債券基金為佳,因前者價格波動性一般較低,派息穩定性相對高。
用物業產出現金流近年在市場開始流行,在不賣物業情況下,能每月多一份數千至萬多元的收入固然開心,但箇中風險亦要留神,一旦揀錯風險高的收息工具,如意算盤有機會打不響。