區區巡禮│買樓點揀好 啟德VS康城？

過往有云「今日西九、明日啟德」，即指啟德屬未來第二個西九。這個政府耗資逾千億元打造的啟德新發展區，越來越「紅」，除了矚目地標商場落成外，區內新樓林立，近期「地王」天璽‧天更一口氣沽逾百億，滿堂紅銷售成績令市場注目。

啟德由舊機場變成CBD2

不過，啟德由舊機場，欲搖身變成為世界級商住社區，可惜區內交通配套成重大障礙。政府想在啟德打造一個繼中環之後第二個商業核心區(CBD2)，惟構想的環保連接系統，由單軌鐵路，以至現代化電車都一一觸礁，而區來住宅新供應源源不絕，跑道區仍有住宅用地未售，跑道區的綠色運輸系統未落實前，環抱維港海景的跑道豪宅，儼如「荒島」，儘管前方增建單車「共融通道」增添閒逸，惟居民出入依賴巴士小巴或私家車，交通十分不便。

鄰近啟德港鐵站的新樓，徒步可往港鐵站，交通相對佳，而且最近零售及娛樂設施，今日開幕的雙子匯(The Twins)，雖然面對零售冷風，SOGO崇光啟德店仍有約480個商戶進駐，啟德居民或外區人士前往消閒叫多一個選擇，連同AIRSIDE商場，啟德區的購物配套涉及樓面確比日出康城多。日出康城居民則主要依賴康城商場，或要乘車到鄰近坑口或將軍澳等商場、街市購物。不過兩區同為寵物友善，主子們可以帶同愛寵到啟德車站廣場、啟德空中花園；或環保大道寵物公園、將軍澳南海濱長廊散散步，甚至走進商場。

啟德的食、買、玩固然勝一籌，而佔地28公頃的啟德體育園即將啟用，世界級體育場地能舉辦動賽事外，各類國際性的大型活動，亦計劃舉行如演唱會和各種文化展覽，成為香港一個新地標。

正由於社區發展龐大，啟德的居住組合由資助房屋至私樓皆備。已落成的公屋啟晴邨外，未來兩年尚有居屋啟欣苑及啟盈苑，兩居屋位共逾3,500伙，以每戶住3人，資助房約1萬人居民陸續進駐該區。

啟德體育園(資料來源為維基百科)

康城供應即將劃上句號

至於日出康城，住宅全屬私樓，分13期發展，建有76座，提供逾2萬伙單位，與環保大道一街之隔的海茵莊園及峻瀅等同屬私人屋苑，被市場稱為一個沒有公屋、居屋的私樓區。相比啟德源源不絕供應，日出康城住宅供應量已近尾聲。目前，主要可出售一手樓，包括信和置業、嘉華國際、招商局置地及港鐵的凱柏峰、會德豐及港鐵的SEASONS PLACE，尚未命名的第13期項目則有待公布。市場預計2026年，日出康城便會完成所有項目，為多年來發展即將劃上句號。

日出康城(資料來源為維基百科)

啟德租樓佔逾80%   

稱得上新區，物業樓齡都較新。啟德第一個落成私樓啟德1號，2017年入伙，至今落成7年；康城區最早落成的首都，樓齡15年。年輕住戶普遍愛新樓或半新樓，而兩區居住人口都普遍年輕。根據政府2021年人口普查及中原地產數據，啟德及日出康城居住主要人口介乎40至64歲，佔整體分別39.9%及41.6%；而65歲及以上人口比例佔14.2%及10.3%。

啟德82.1%住戶  每戶住1至3人 

小家庭或「單身族」更是新區特色。截止2021年數據，啟德有82.1%住戶是每戶居住1至3人，日出康城則有54.4%住戶，是每戶居住1至3人。至於，每戶居住4人或以上家庭，日出康城佔45.6%；啟德則只有17.9%住戶，每戶住4人或以上，家庭客料較集中在日出康城區。家庭住戶平均居所面積，日出康城約721方呎，而啟德只有323方呎。

康城供滿樓住戶13.2%  啟德租樓比例 83.4%

啟德住戶租樓比例明顯比日出康城多，有83.4%啟德住戶是租樓，15.2%是購置物業。相反，日出康城自置物業比例達62.5%，租樓佔近35%。其中，已經沒有按揭，即已供滿樓住戶達13.2%。兩區家庭住戶每月收入收差距很大，相信與房屋類型有關，日出康城家庭住戶每月中位數為66,680元；啟德家庭住戶每月中位數為19,440元。由於此乃政府統計處2021年數據，最新數字則有待公布。

「3、4字頭」上車盤

小編番查了啟德及康城低於「400萬元」上車盤，發現在House730 網上放盤平台，截止11月15日，啟德共有9伙單位叫價低於400萬元，全屬啟朗苑居二房屋。啟德區私樓「4字頭」放盤，樓齡約6年的龍譽，目前，1A座C室開放式戶，實用面積約245呎，現時叫價420萬元，呎價約17,143元。若果買家向銀行借貸樓價90%，供款年期30年，以利率3.625%厘計算，首期為42萬元，總貸款額為387.45萬元，連保費月供為17,670元。

於輕樓齡兼開放式單位的物業市場，將軍澳日出康城又諗唔諗得過?跟據House730網上平台資料顯示，截至11月15日，共有46伙單位叫價低於400萬元。以2年樓齡的海茵莊園為例，一個實用面積約223呎的開放式戶，現叫價為360萬元，實用呎價約16,144元，若果買家向銀行借貸樓價90%，供款年期30年，以利率3.625%厘計算，首期為36萬元，連保費每月供款15,096元。整體而言，兩區各有勝長，按需求揀選那一區都好，負擔能力都是入市考慮第一步。

海茵莊園二手開放式戶，外望山景。

海茵莊園一個實用面積約223呎的開放式戶。

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