住宅價不會崩

新鴻基精心規劃、位踞香港都會啟德新區核心黃金地段的「天璽．天 Cullinan Sky」，提供1,490個單位，規模龐大，發展商部署短期內推售。圖為新地代理總經理胡致遠與中原團隊在項目簡介會。

銀主盤連接出現，近日成交價有點令人心寒，把有意置業者的信心打弱，頻頻向各方人士搜集意見，詢問樓價會否大崩跌，筆者持續按不同氣氛適時為讀者提供市場溫度消息，正如近日的銀主割價放售債務人的抵押物業，大多數是工商物業；因為近年以至未來數年工商物業供應量都有大面積項目陸續落成，而此時剛好又遇上國際貿易變更，需求改變，形成了供過於求、租金下跌售價受壓，而一些資金斷鏈的持貨投資者只好逼不得已放棄續供，銀主因為當初借貸成數比較低，介乎4成至5成，如今收回抵押品推售的叫價也是按借貸資金叫價，所以一旦成交，都可能出現傳媒報導的訊息，業主蝕讓4成至5成。

如此蝕價，當然出現極大負面影響，至於住宅物業則因為是用家多，當日銀行按照供款能力在借貸審查收入時非常嚴謹，加上自用住屋不會隨便放棄，所以斷供幾乎不可能；加上失業率低，所以大跌價求售的需要亦不太可能。

另外，香港新增外來人口保持增長，住屋需求不斷，即使政府官員強調住屋供應會有所增加，事實上建屋速度卻可調整，現時房屋供應量存貨約有2萬伙，但並不代表過剩。香港發展商的靈活變動策略和精明計算，很快便作出營運節奏調節，看看買地的收入和發展商出價已令政府停止賣地一季，而補地價數量也是新低，尤其是北部都會區項目申請改劃發展，按年勁減約79%。市場人士指出由於部分地區補地價有時限性，惟限期高峰期已過，政府開始收回地皮，在目前息口高企、經濟前景不明情況，部分財團寧願放棄補地價，讓政府收地，反而可以得到賠償金，既有資金回收更不必再投放發展資金，在當下現金為王的時期，看到私營機構的營商智慧。

另一策略，既然存貨多，賣不出的現樓貨又不想蝕賣影響樓價，正好因為吸納人才計劃的成功，吸引了2萬高端人才到港，加上外來大學生的增加，租務需求大增，把現樓物業出租，不必賤賣資產，種種因素來看住宅物業在目前水平已經穩定，即使仍有下調壓力，大幅降價的空間不多，有租務的支持，某些屋苑租金已經出現供比租更平，隨著減息周期到，租客轉買家的情況會出現，到時價量穩升，又是另一景象了。